PDF《A13》

责任编辑 张波 美编 周斌 校对 诸晓红 OBSERVER观察家 楼市 A13 2019年6月28日 二手房住房交易涉及的税种,主要有契税、增值税及附 加 (附加具体包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育 附加) 、个人所得税 (以下简称"个税") 3种.

先来说说由购房人缴纳的契税. 个人购买二手住房契税缴纳标准,与购买一手住房一 样,即:90O及以下的首套房、第2套房,按成交价格 (不 含增值税) 的1%缴纳;

90O以上的首套房,按1.5%缴纳;

90O以上第

2 套房,按2%缴纳;

第3套及以上,不论面积, 均按照3%缴纳. 再来看看由"房东"缴纳的增值税及附加. 增值税及附加分两种情况征收:第一种情况,将购买 不足

2 年的住房对外销售的,按不含增值税成交价的 5.6% 征收 (注:自2019 年1月1日起,对增值税小规模纳税人, 按50%幅度减征城建税、教育费附加、地方教育附加) ;

另 外一种情况是,将购买

2 年以上 (含2年) 的住房对外销售 的,免征. 这里的"2年" ,怎么算?以房屋产权证和契税完税证明 二者所注明的时间为判断标准,两者不一致时,按"孰先" 原则来确定,即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明 上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时 间;

契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时 间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间. 最后来看由"房东"缴纳的个人所得税.转让自用5 年 以上家庭唯一生活用房的,免征个人所得税.也就是"满5唯一" . 所谓"满5唯一" ,其实指的2个条件同时满足,即:住 房购入后持有自用时间已满5年,且该套住房为家庭唯一生 活用房. "自用

5 年以上" ,是指个人购房至转让房屋的时间达

5 年以上. 关于个人购房日期的确定.个人按照国家房改政策购买 的公有住房 (即房改房) ,以其购房合同的生效时间、房款 收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确 定;

个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税 完税凭证注明日期,按照孰先原则确定. 关于个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间 为准. "家庭唯一生活用房"是指在同一省、自治区、直辖市 范围内纳税人 (有配偶的为夫妻双方) 仅拥有一套住房.以 不动产登记部门出具的 《宁波市不动产登记信息查询结果》 为参考. 如果不符合"满5 唯一"条件,个人所得税的计算根据 不同情况存在2种方式. 一是按实征收,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭 证,经税务机关审核后,允许从其转让收入 (不含税) 中减 除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后 的余额按20%征收. 房屋原值是指:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳 的相关税费. 转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时 实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印 花税等税金. 合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费 用 (最高不得超过房屋原值的 10%) 、住房贷款利息、手续 费、公证费等费用. 二是核定征收,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭 证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可依照 相关规定对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入 (不 含增值税) 的1%核定应纳个人所得税额. 举个例子:假设某人有一套住房,原来购入总价100万元,买入还不到