PDF《文件编号：CPC 6 / 2 0 1 7》

文件编号:CPC 6/2017 香港房屋委员会商业楼宇小组委员会议事备忘录房屋委员会下街市的整体承租安排目的本文件旨在告知委员有关整体承租街市在营运方面的最新情况,并请委员通过就整体承租街市的租赁安排及监察机制提出的改善措施.

背景2. 房屋委员会( 下称「 房委会」)最 初於1988 年引入整体承租安排,并根焙俗嫉恼,自1997 年起在房委会所有新落成街市全面实施.现时,房委会下共有22 个街市,其中六个注1属於整体承租街市.3. 晴朗街市和洪福街市的租约,分别因拖欠租金及提早退租而在2016 年下旬终止.房委会随即安排招标,以重新出租该两个街市.此外,水泉澳街市亦有档户投诉街市人流少,营运情况未如理想.就此,有舆论要求房委会停止采用整体承租的安排.鉴於上述街市近期的营运情况,我们认为现时是合适时机检讨现行的整体承租街市安排.注1包括晴朗街市、洪福街市、葵涌街市、梨木树街市、水泉澳街市及天恩街市.-2-目前情况晴朗街市4. 由於晴朗街市的整体承租商(下称「承租商」)拖欠租金,房委会於2016 年8月发出迁出通知书,并最终於2016 年11 月确认终止其租约. 考虑到须确保顺利过渡和街市能持续为居民提供服务,我们采取了以下措施:(a) 发出迁出通知书后随即安排招标,以期重新出租街市.我们在招标时加入条款,规定新承租商须让现有档户有租用档位的优先权,而暂准证的收费和条款则由双方议定;

(b) 在过渡期内和新租约生效之前,房屋署调派下的物业管理团提供清洁、保安及小型维修保养服务,以便街市能持续营运注2;

以 及(c) 我们当时已向档户、当区区议员和屋管理谘询委员会阐述上述安排.5. 我们已觅得新的承租商,租约已於2016 年12 月1日生效.从观察所见,因应上述的过渡安排,该整体承租街市新旧租约的交接过程大致畅顺.洪福街市6. 洪福街市承租商表示生意欠佳,街市经营困难.署方按照既定政策,於2016 年11 月接纳承租商在缴付四个月租金后提早终止租约.其后我们安排招标以重新出租街市,并邀请整体承租街市客户名册上的合资格营运商参加投标.在根焱侗曛贫冉械谋晔槠郎笾,先前退租的同一承租商取得最高的综合总分,因此获批洪福街市的新租约.与晴朗街市重新出租的安排相同,该承租商须让现有档户有租用档位的优先权,新的整体承租街市租约於2017 年2月1日生效.注2由於房委会与档户并无合约关系,在过渡期间房委会并无向档户收取任何费用.-3-水泉澳街市7. 为协助在入伙进度缓慢的新屋经营的商户(包括整体承租街市的承租商),委员已通过实施一项租金调整计划(请参阅CPC 67/2001 号文件).根眉苹,租金每月调整幅度会按已租出单位数目占预计入伙单位数目的百分率来计算注3.由 於水泉澳入伙进度缓慢,署方已按照该计划向屋商户提供租金宽减.自整体承租街市租约於2016 年3月生效以来,承租商每月均享有租金宽减,直至2016 年6月注4,数额为租约所订租金的80% ,而2016 年7月至2017 年1月期间的宽减额为60% ,由2017 年2月起则为40%.承租商亦已按照既定规定,根鞯滴坏氖夷诼ッ婷婊,将房委会批予的租金宽减额按比例退还给档户.此外,虽然承租商与房委会签订的租约并无规定,但承租商仍给予各档户三个月免租优惠.8. 虽然已给予上述租金优惠,但仍一直有档户投诉街市人流少,令他们生意亏损.署方会继续与承租商加强宣传推广,以增加街市的人流和营业额.随着水泉澳余下各期陆续落成,预期街市的营商环境会好转.注3因应屋入伙进度缓慢而制订的租金调整计划详情如下:已出租单位数目占预计入伙单位数目的百分率应缴租金占租约所订租金的百分率90%以上80%以上至90% 70%以上至80% 60%以上至70% 40%以上至60% 20%以上至40% 20%或以下100% 85% 70% 60% 40% 20% 10% 注4根敕课岫┝⒌淖庠,水泉澳街市的承租商由2016 年3月21 日起至2016 年6月20 日享有三个月免租期,并根饨鸬髡苹2016 年6月21 日起获得租金宽减.-4-拟议改善措施9. 整体承租安排自1997 年起在房委会所有新建街市实施,房委会其后在2002 年进行全面检讨(请参阅CPC 9/2002 号文件),并推出了一系列措施注5,以 加强保障档户和更有效地监察承租商的表现.我们认为,整体承租管理模式行之有效,应继续在房委会所有新建街市采用.不过,因应近期社会上对整体承租街市租赁安排提出的要求和关注,以及最近从营运整体承租街市所汲取的经验,我们检讨了现行安排,并提出一些改善建议,以期提升整体承租街市的有效营运和回应相关关注.以下各段阐述改善建议的详情.更换承租商期间的过渡安排10. 日后在更换承租商时,我们会采取与晴朗街市和洪福街市相同的做法,规定新承租商须让现有档户有租用档位的优先权,而暂准证的收费和条款则由双方议定.倘新租约生效日期未能配合现有租约的终止日期,我们会作出过渡安排,做法与晴朗街市相同.为提高透明度,我们会告知各档户和相关持份者有关安排.提早退租11. 现时并无规定禁止承租商在提早退租后重新承租房委会的商业单位.洪福街市的个案令人关注应否容许提早退租的租户参与就重新出租同一商业单位而安排的投标.针对这问题,我们建议日后租户一旦提早退租,该租户不会再获邀请参与就重新出租该单位而安排的投标.这项一次性暂停投标资格的安排为针对提早退租的租户而设,将适用於所有商业租约,包括整体承租街市租约.因应入伙进度缓慢而设的租金宽减措施12. 我们认为,针对入伙进度缓慢的新屋而设的现有租金调整计划应予保留,以协助在这些屋经营的商户.此外,现时规定承租商须根扛龅滴坏氖夷诼ッ婷婊,将所获得的租金宽减额,按比例退还给档注5包括收紧租约条款,确保有关街市以传统街市形式经营,并专注於指定及必需的街市行业;