PDF《世茂华东六盘深度调研纪要：他山之石,守正出新》

投资总额也相对较小、回报率相对较高,符合企业轻资产的发展逻辑. 发展方向:小型化酒店已然成为世茂轻资产发展主要方向之一.具体可分为两种模式,一 个是丐茂睿选酒庖,定价约为

400 元/间/天,睿选酒庖亍

2014 年底在松江开业;

一个是丐茂 睿选上品酒庖(minimax),定价约为 600~700 元/间/天,第一家年底会在虹桥开业.未来 这两种酒店模式 80%会以品牌输出的方式运营,预计

5 年内运营

80 家.在选址方面,一线 城市和二线省会城市时首选,主要以靠近商业区、交通枢纽和星级酒庖集中区为主,定位中档 酒庖,因其独特m运营模式和适中m价格,入住率丌是问题. 【实地调研】上海世茂松江 MINIMAX 睿选酒店 基本情况:上海松江世茂睿选酒店坐落于松江万达广场, 毗邻高档写字楼及大型商业广 场.从投资上来看,酒店租用面积

8000 平方,首年租金成本 1.5 元/平/天,每年递增,假定 租金成本会控制在营业额的 25%以内,酒店前期装修等费用投资

3000 万元,第三个月现金流 事实不观点

2015 年11 月26 日CRIC 研究中心

2015 版E-mail:research2@cric.com

电话:021-60867863 5/7 回正,预计酒店三年可以回本.目前入住率平均 70%,因前期 OTA 导入客流占比较大,毛利率 大约 40%,后期逐步缩小这一比例,目标毛利率做到 50%以上. 项目亮点:作为世茂在国内第一家 MINIMAX 酒店,利润是现有星级酒店

3 倍.按照毛 利率 40%计算,减去 25%租金成本及融资成本等费用,净利润率也可以达到 10%以上,约为星 级酒店的利润率(按照世茂 3%的内部酒店指标对比)的3倍.据了解,松江世茂睿选酒店预 计3年回本,彼时,酒店管理平台也将搭建完善,以酒店体验模式为依托的商品交易(酒店床 垫等用品)也将趋于成熟,利润将不止来源于房租,利润率也会有进一步的提升.因此,我们 认为,小型化精品酒店不仅前期投资不高,后期的投资收益也会有不断的提升空间.

2、引入酒店管理品牌,业主投资回报率最低可翻 1.5 倍,为项目价值加码 丐茂一方面积发展小型化酒庖管理品牌, 一方面又在杭州项目中引酒庖管理品牌奥克 伍德,除了自身品牌尚丌成熟之外,奥克伍德在杭州核心 CBD 黄龙区域m成熟落地经验也很 关键,品牌效应之下,对同在杭州m丐茂智慧之门 LOFT 项目m运营,会有直接m借鉴作用和 联劢发展带劢作用. 丐茂智慧之门m公寓部分在奥克伍德m管理下, 帮劣业主提高投资回报率, 提高项目价值. 【实地调研】杭州世茂智慧之门 基本情况:智慧之门项目总建面

37 万方,由两幢

280 米国际甲级写字楼(双塔)和一 幢19 层国际精装 LOFT 公寓、两幢配套商业楼及城市景观广场构成.双子塔单幢体量

12 万平 方,过大的体量+单一的产品,并不利于项目去化,因此项目在产品设计上采用分割手法.根 据客群细化产品,项目将两幢双子塔分别分割成三段不同的产品类型. 项目效果图 酒店管理品牌 事实不观点

2015 年11 月26 日CRIC 研究中心

2015 版E-mail:research2@cric.com

电话:021-60867863 6/7

19 层公寓 双子塔(居住) 双子塔(办公) LOFT 可托 管给酒店 管理公司 上面 1/3 为私人定制部分,两到三层跃 墅、 250-1000 平大平层, 针对杭州高净 值客群,可提供套餐也可自主设计;

顶部 1/3 视野最好,以100 平产品为 主,可根据实际使用进行改造,拥有 少量跃层产品;