DOC《土地估价报告》

土地估价报告项目名称:崔玉柱住宅用地出让土地使用权价格评估(沧州市泊头市) 受托估价单位:沧州市新世纪不动产评估有限公司 土地估价报告编号:沧新(2017)(估)沧字第045号 提交估价报告日期:二一七年十月十日 土地估价报告第一部分 摘要估价项目名称 崔玉柱住宅用地出让土地使用权价格评估(沧州市泊头市)

二、委托估价方 委托单位:黄骅市人民法院 单位地址:黄骅市渤海路北 联系人:王轶 联系

电话:0317-5811571

三、受托估价方 受托估价机构:沧州市新世纪不动产评估有限公司 联系地址:沧州市御河西路金鼎大厦C座1001 资质注册号:C201613037 法人代表:董贤竹 联系人:董贤竹 联系

电话:0317-5304278

5304276 邮政编码:061001

三、估价目的 黄骅市人民法院受理中国工商银行股份有限公司泊头支行申请执行崔玉柱一案,特委托沧州市新世纪不动产评估有限公司对崔玉柱位于泊头市红旗路西侧的住宅用地的出让土地使用权价格进行评估,作为委托方受理该纠纷案的土地价值参考依据.

四、估价期日 二一七年九月二十八日

五、估价日期 二一七年九月二十八日至二一七年十月十日

六、地价定义

1、用途设定:估价对象土地登记用途为住宅用地,实际用途为住宅用地,根据《土地利用现状分类》GB/T 21010―2007的规定,此次估价设定用途为住宅用地.

2、开发程度设定:经估价师勘查估价对象实际开发程度为宗地红线外 七通 (通路、通电、通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通讯),宗地内 七通 (通路、通电、通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通讯)和宗地红线内场地平整,根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外 七通 (通路、通电、通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通讯)和红线内场地平整.

3、土地利用和规划条件说明:估价对象地上现为仓库,经黄骅市人民法院查询为找到该宗地及相邻住宅用地的规划条件,经综合考虑,此次评估地上利用状况按照宗地实际建筑面积,设定容积率为1.0.

4、国有建设用地使用权年限设定:本次评估住宅用地的出让土地使用权价格,估价对象住宅剩余年限为55.1年,此次设定土地使用年限为住宅55.1年.

5、考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免资产重复计算,故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内场地平整.

6、本次评估待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下,于评估基准日为2017年9月28日的出让土地使用权价格.

七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年9月28日的土地使用权价格为: 评估面积:2361.466平方米 评估单价:2775.14元/平方米 评估总价:655.3399万元 大写:陆佰伍拾伍万叁仟叁佰玖拾玖元整 (货币种类:人民币)

八、土地估价师签名 姓名土地估价师资格证书号 签名董贤竹

2004130227 谷文山

2008130036

九、土地估价机构 估价机构法定代表人签字: 沧州市新世纪不动产评估有限公司 二一七年十月十日 土地估价结果一览表 估价机构:沧州市新世纪不动产评估有限公司 估价报告编号:沧新 (2017)(估)沧字第045号 估价期日:2017年9月28日 估价目的:出让 估价期日的土地使用权性质:国有 估价期日土地使用者 宗地 编号 宗地名称 土地使用证编号 估价期日 容积率 估价期日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度 剩余土地使用年限(年) 土地面积(m2) 单位面积地价(元/ m2) 总地价(万元) 备注 证载(获批准) 实际 设定 规划 实际 设定 国有

01 崔玉柱住宅用地 泊企事国用(2005)字第206号 住宅用地 住宅用地 住宅用地 ―― 1.0 1.0 宗地外七通(通路、供水、供电、排水、通暖气、通天燃气、通讯)及场地平整 宗地外七通(通路、供水、供电、排水、通暖气、通天燃气、通讯)及场地平整 55.1 2361.466 2775.14 655.3399 ―― 合计2361.466 ―― 655.3399 ―

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制:无抵押等他项权利限制

2、基础设施条件:见估价对象基础设施条件表

3、规划限制条件:依据现状规划条件不变

4、影响土地价格的其他限定条件:无

二、其他需要说明的事项:

1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据.

2、本评估结果仅作为黄骅市人民法院的价格参考依据,不作他途. 估价对象基础设施条件表 序号 宗地名称 地面平整状况 周围道路状况 通路状况 通电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件

1 崔玉柱住宅用地 平整 混合型主干道 混合型主干道 由市政供电系统统一供电 由城市供水总公司供水 雨污合流制排水 集中供热 统一供给 接至市政通讯网 估价机构:(盖章) 二一七年十月十日 第二部分 估价对象界定

一、委托估价方 委托单位:黄骅市人民法院 单位地址:黄骅市渤海路北侧 联系人:王轶 联系

电话:0317-5811571

二、估价对象 本次评估的估价对象是位于泊头市红旗路西侧的一宗面积2361.466平方米的住宅用地.

三、估价对象描述

1、土地登记状况 待估宗地位于泊头市红旗路西侧,土地使用权人崔玉柱,国有土地使用证号为泊企事国用(2005)字第206号,登记用途为住宅用地,四至范围:东至卢国华、红旗大街,西至天利房产公司,南至天利房产,北至道;

终止日期2072年11月4日,证载土地面积为2361.466平方米,即为本次评估面积.

2、土地权利状况 待估宗地为国有土地使用权,崔玉柱于2005年以出让方式获得其住宅用地的土地使用权,现黄骅市人民法院受理中国工商银行股份有限公司泊头支行申请执行崔玉柱、黄骅市华泰钢管制造有限公司一案,特委托沧州市新世纪不动产评估有限公司对崔玉柱位于泊头市红旗路西侧的住宅用地的出让土地使用权价格进行评估,宗地产权清楚,来源合法.

3、土地利用状况 待估宗地地上为厂房,待拆迁,经黄骅市人民法院查询未查到该宗地及其周围住宅用地的规划条件,根据估价对象实际情况,容积率约为1.0,此次评估设定容积率为1.0.

四、地价影响因素分析

(一)一般因素

1、城市资源状况 (1)地理位置 泊头市位于沧州市西南部,东经116°02′~116°44′,北纬37°54′~38°13°.北依京津,东临渤海,距北京市250公里,距塘沽港180公里,距黄骅港80公里,京沪铁路、

104、106国道、京沪高速公路纵贯全境.南北垂直路离34.9公里,东西水平距离61.4公里,市域形状呈不规则东西长条形. (2)自然环境 ①地形、地貌. 市区地势有西南向东北呈千分之零点五的坡度倾斜.地面标高一般在11.4-13.2米(黄海高程).沿运河两侧地形起伏较大,其余大部分地段地势平坦. ②气象、水文 泊头市属大陆性半干旱季风气候区.平均气候12.7℃,极端最高气温41.5℃,极端最低气温-23.1℃,最大冻土深度55cm,多年平均降水量为584.9毫米,多集中在

7、

8、9三个月,月最大降雨量570毫米,主导风向以南西、南、北、东北风为主,四季分明. (3)行政区划 泊头市目前为沧州下辖县级市,市域分为10个建制镇、2个乡、3个街道办事处.

2、土地制度 近年来,由于国家严格土地管理,限制非农建设用地占用农用地的一系列制度、法律、法规、规章等的出台,泊头市最近几年新增建设用地的数量有所下降,存量土地的盘活量却大幅提高,地价上涨明显.尤其是《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)及国土资发[2006]307号(关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知)下发后,泊头市地价增长较快. 由于宏观经济的快速发展,对土地需求的压力持续增加,而土地资源的相对稀缺性也决定了土地价格增长的长期趋势,近几年泊头市城市整体水平得到较大提高,固定资产投资持续加大,基础设施和公益设施的完善,使得泊头市城区的土地质量得到了很大的提升,进而拉动了地价的增长.地价水平在2009-2011年间增长迅猛.而2012年至2014年国家针对房地产市场出台了一系列调控措施,从货币、财政、土地、保障性住房的多方面入手,加强和管理房地产市场,受此影响,泊头市地价水平保持平稳,增长幅度不明显.

3、产业政策 全市现有工业企业3000余家,形成了以铸造、环保设备、汽车模具、机床等较为齐全的工业体系,产品远销80多个国家和地区,是中国北方新兴机械加工基地. 铸造产业:泊头铸造历史悠久,是著名的 铸造之乡 ,近代与佛山、无锡并称为 中国三大铸造基地 .全市有铸造企业700家,固定资产30亿元,从业人员3万人,年生产能力300?万吨,年产量120万吨,年产值90亿元.产品主要有工业品、工艺品、市政设施三大类,涉及机床床身、汽车模具、工量具、泵阀、防爆工具、户外家具、壁炉、焦化设备等上千个品种.其中大型机床铸件产量占全国的25%,汽车覆盖件模具铸件占全国的16%,工量具、平台铸件占全国的60%,景观类铸件几平全部出口并占全国同类铸件出口量的20%,特别是消失模工艺生产大型铸件具有较强的优势. 环保产业:全市环保设备生产企业已达100家,具有整机生产能力的企业45家,国家骨干企业3家,省十强环保企业5家,市属重点骨干企业15家.销售收入30亿元,年产量约25万吨,从业人员1万多人.作为新兴的环保设备生产基地,泊头市被河北省认定为唯一的 环保产业试点市 ,被省政府确立为 大气污染治理设备生产基地 ,并在国内同行业享有 长江以北最大的环保设备生产基地 的美誉. 汽车模具产业:泊头汽车模具产业是铸造产业延伸的新兴特色产业,有20多年的生产历史.泊头现有汽车模具企业35家,固定资产10亿元,从业人员6000人,年生产车身模具1.5万台套,年产值20亿元、利税5亿元.目前泊头汽车模具企业拥有大型数控加工中心230台,三坐标测量机26台,大型压力机80台,采购大连机床等国内厂家的加工设备500台套.目前,泊头市可以完成从产品设计――铸造基础件――标准件――车身整体模具加工――汽车冲压件等整个生产过程,车身模具的技术水平在国内属先进水平. 机床产业:泊头机床产业主要有机床铸件、机床部件、机床整机生产、机床销售4部分组成.目前我市拥有机床铸造企业30余家,年生产机床铸件16万吨,与全国400余家机床企业有业务关系;

经济型机床生产企业13家,年组装机床400台套;

机床销售企业5家,年销售收入近4亿元.泊头已经成为华北地区机床销售集散地.特别是2010年以来,我市大力发展数控机床产业,目前,前期及在建数控机床项目19个,计........