DOC《香港新世界大厦》

香港新世界大厦接管验收方案上海新创物业管理有限公司 二00二年七月 目录项目 页码 接管验收整体计划

3 物业验收移交程序

5 竣工验收应提供的技术资料

6 竣工验收应提供的操作和维修保养手册

9 物业验收管理制度

11 房屋接管验收标准

13 设施成品保护方案

21 附表 接管验收整体计划 依照业主方新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行: A 办公层区域(L12~L57)和各设备房[塔楼部分]:7月20日到8月24日B商场部分(B3~L3)及车库[裙楼部分]:9月8日到10月28日 接管必备资料如下 竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;

设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

工程项目竣工图;

材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;

隐蔽工作验收记录;

土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;

建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;

工程质量事故的发生和处理记录.

图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;

关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等. 以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养. 物业接管工作组织构成: 上海新创物业管理有限公司 香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部) 2. 其它相关人员 接管验收原则 以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效. 接管工作程序 接管工作准备阶段 熟悉接管各层面的情况 接管工作应备文件 验收接管流程 相关验收文件 相关验收表格 成品保护方案 接管人力与器具准备 接管前人员培训 接管工作运作阶段 进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行. 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管. 接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案. 接管合格,钥匙移交管理处. 接管缮后阶段 接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改. 对整改情况作进一步跟进,并作出记录. 对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论. 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常. 对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护. 物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主(或 租户)入 住的情况不同,发展商(或 大业主)可 视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管, 但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准.

一、物业验收条件物业要验收移交,必须满足以下首要条件: 提供被验收物业的竣工图(若 尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料;

提供与承包商(或 供应商)签 署承包(供 应 )合 同中有关技术条款;

出示政府有关职能部门(详 见附表)验 收证明;

提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

提供必要的专业技术介绍和培训;

提供所有测试、检验和分析报告;

清洁被验收的场地、设备和机房.

二、拒绝验收对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业: 严重违反国家有关法规;

未能通过有关政府职能部门的验收;

工地与交付物业不能有效隔离;

机房不能完全独立封闭;

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业.

三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供发展商(或 大业主)督 促承包商(或 供应商)进 行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉.对问题比较严重,则向发展商(或 大业主)建 议暂缓验收,待整改完成后重新验收.

四、试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或 租户)入 住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商(或 大业主)的 书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供 应商)把 关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商(或 大业主)及 其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任.

五、验收通过被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商(或 大业主)应 督促承包商(或 供应商)移 交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理.

六、保修期按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商(或 大业主)与 其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起 始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商(或 大业主)应 酌情予以补偿.竣工验收应提供的技术资料在物业验收接管前,发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业管理公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交. 物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:

一、土建、装修需要的资料建筑、装修和绿花等设计说明;

总平面图、建筑和结构图;

装修图(包 括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);

质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告;

土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料;

房屋面积测量报告;

物业沉降测试报告;

防水工程的盛水试验报告;

隐蔽工程验收鉴证.

二、弱电系统需要的资料各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背 景音响系统、车库自动化管理系统等);

各弱电系统图、平面图;

弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明;

设备原理图、电脑软件程序和说明等.

三、电气系统需要的资料高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;

所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;

电气设备........