DOC《房地产估价报告》

房地产估价报告 (面积为12920.

4平方米宗地地上建筑物及附着物) 估价项目名称:大连水泥集团有限公司所属位于大连市甘井子区南关岭街道南关岭村的四幢房产及其地上附着物市场价值评估 估价委托人:营口市中级人民法院 房地产估价机构:辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司 注册房地产估价师:赵春媚 注册号:2120040069 孙试杰 注册号:2120070059 估价报告出具日期:2018年8月17日 估价报告编号:辽世信房评字〔2018〕第191号 致估价委托人函 营口市中级人民法院: 根据《司法鉴定评估委托书》【2018】营中法鉴字第0683号委托项目内容,我公司对大连水泥集团有限公司所属位于大连市甘井子区南关岭街道南关岭村的四幢房产及其地上附着物市场价值进行评估. 我公司秉着独立客观公正原则,安排公司注册房地产估价师组成专门小组,按照国家规定的技术标准和程序,认真进行了房地产的现场查勘与深入市场调查,在合理的假设下,经全面研究、分析、测算后,已形成房地产估价报告、估价结论与估价结果,现将估价基本情况与估价结果报告如下. 估价目的:为营口市中级人民法院司法执行提供参考依据而评估估价对象的市场价值. 估价对象:大连水泥集团有限公司所属位于大连市甘井子区南关岭街道南关岭村的四幢无证房产及其地上附着物市场价值评估. 价值时点:2018年8月3日. 价值类型:市场价值. 估价方法:房产采用成本法. 估价结果:总评估值为106,087元,大写壹拾万陆仟零捌拾柒元整.详见下页《评估结果明细表》.(评估结果不包含占用或分摊的土地使用权价值) 使用估价报告、估价结果特别提示:本估价报告有效期为壹年,即自2018年8月17日起至2019年8月16日止. 特此函告. 辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司 法定代表人: 二0一八年八月十七日 房地产评估结果明细表 序号 名称 数量 单位 评估单价 (元) 评估值 (元)

1 南收发室 14.35 平方米

526 7,548

2 北收发室 14.35 平方米

526 7,548

3 办公用房(共二层) 66.24 平方米

513 33,981

4 办公用房(共一层) 42.33 平方米

468 19,810

5 大门 10.00 米200 2,000

6 围墙 440.00 米80 35,200 合计 106,087 目录注册房地产估价师声明

4 估价的假设和限制条件

5 房地产估价结果报告

7

(一)估价委托人

7

(二)房地产估价机构

7

(三)估价目的

7

(四)估价对象

7

(五)价值时点

9

(六)价值类型

9

(七)估价原则

10

(八)估价依据

10

(九)估价方法

11

(十)估价结果

12 (十一) 注册房地产估价师

12 (十二)实地查勘期

12 (十三)估价作业期

12 附件13

(一)司法鉴定评估委托书复印件

(二)估价对象位置示意图

(三)估价对象内部和外观照片

(四)权属资料复印件复印件

(五)房地产估价机构营业执照复印件

(六)房地产估价机构备案证书复印件

(七)注册房地产估价师注册证书复印件 注册房地产估价师声明 我们郑重声明:

(一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制.

(三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系.

(四)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

(五)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告.

(六)我机构估价人员孙试杰、赵春媚已于2018年8月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,注册房地产估价师参与了本次估价报告的审核工作.

(七)没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助.

(八)本机构对应用此结果的价值时点价值负责任.该结果仅供委托方确认市场价值提供价格参考,若由于时间发生变化,或估价的假设及限制条件发生变化,没有得到本公司及相关估价人员允许,单方面运用估价结果进行资产处置,并造成经济损失的,本公司不承担连带责任.

(九)本估价报告的使用权归估价委托人,未经受托方许可,估价委托人不得把本报告全部或部分内容发表于任何公开媒体上. 二0一八年八月十七日 估价的假设和限制条件

(一)一般假设 1.我公司估价人员已对委托方及相关当事人提供的《不产权证书》、《租赁合同》复印件等资料进行了审慎检查,但未向有关管理部门核实,故本估价报告以估价委托人提供的房地产权属证书等资料(含提供的复印件)全面、真实、准确、合法有效为估价前提. 2.本次估价假设估价对象权属完整,没有产权纠纷. 3.本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的检测,也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘察的责任,并假设其基础、结构无重大质量问题. 4.相对于估价对象的特性和房地产的市场状态而言,为使交易完成并达到合理价格,有一个合理的谈判周期;

在这个周期内,市场状态、价值水平是静止不变的;

不考虑特殊性质买家的附加叫价. 5.交易双方是在公开的市场上进行交易,交易目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排他性. 6.估价对象能够按照最高最佳使用原则而持续使用为前提,即按现用途持续使用. 7.本次估价对象建筑面积及相关数据由估价人员在委托方及相关当事人的监督下,通过激光测距仪、卷尺等工具测量取得,并经各方签字确认,如对测量结果有异议,应聘请有资质的专业测绘测量机构进行勘测.

(二)未定事项假设 本次估价无未定事项假设. 背离事实假设 本次估价无背离事实假设.

(四)不相一致假设 本次估价无不相一致假设.

(五)依据不足假设 1.估价委托人并未出示估价对象附属水、电等设施的不欠费证明,本次估价假设没有拖欠相关费用. 2.截至价值时点止,未调查确认是否尚有任何有关估价对象的应缴、未缴税费,本次估价假设没有拖欠相关税费. 3.本次评估权属是以估价委托人提供相关资料及现场勘察指认为准,如有异议应提供相关证明.

(六)估价报告使用限制 1.本估价报告仅为估价委托人司法执行提供价值参考,不可用作其他目的. 2.在估价报告有效期内,于价值时点后发生的影响委估房地产价值的期后事项,包括国家、地方及行业的法规、经济政策的变化、资产市场价值的巨大波动等,不能直接使用于本估价报告的评估结论. 3.本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容导致可能的损失,本估价机构不承担责任. 4.本报告仅供估价委托人使用.非为法律规定的情况及房产主管部门之外,未经估价机构许可,不得提供给任何单位和个人,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上. 5.估价报告使用有效期限为壹年,即自2018年8月17日起至2019年8月16日止.若在报告应用有效期内因国家相关政策、房地产市场需求发生变化而对房地产价格产生较大影响时,其价格应随市场变动的走势而相应调整或重新估价. 房地产估价结果报告 辽世信房评字〔2018〕第191号

(一)估价委托人 估价委托人:营口市中级人民法院

(二)房地产估价机构 机构名称:辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司 机构地址:沈阳市和平区北三经街10号三层 备案等级:贰级 法定代表人:赵春媚 证书编号:第000010145号 联系

电话:024-82703912 联系传真:024-22821589

(三)估价目的 为营口市中级人民法院司法执行提供参考依据而评估估价对象的市场价值.

(四)估价对象 1.评估范围 本次估价对象为大连水泥集团有限公司所属位于大连市甘井子区南关岭街道南关岭村的四幢无证房产及其地上附着物(不含土地使用权).我公司估价人员于2018年8月3日与估价委托人(办案法官)、申请人及被申请人代表共同进行了现场查勘. 2.物质实体状况 (1)建筑物实体状况 估价对象位于甘井子区南关岭街道南关岭村,为宗地上四幢无产权登记的闲置房产,建筑时间均为上世纪80年代,所在宗地及房产现均处于闲置状态,维护较差. 估价对象房地产清查明细表 序号 名称 数量 单位 勘察时状况

1 南收发室 14.35 M2 一层,砖混,层高2.6米,平顶,外墙水刷石墙面,局部刷涂料,木门木窗,室内水泥地面,大白墙面及顶棚.维护差.

2 北收发室 14.35 M2 一层,砖混,层高2.6米,平顶,外墙水刷石墙面,局部刷涂料,木门木窗,室内水泥地面,大白墙面及顶棚.维护差.

3 办公用房(共二层) 66.24 M2 共二层,砖混结构,层高2.8米,外墙涂料,木门木窗已严重损坏,至二层的外楼梯已拆除,室内水泥地面,大白墙面,部分墙体已拆,维护差.

4 办公用房(共一层) 42.33 M2 一层,砖混结构,举架高3米,砖墙,木门木窗已严重损坏,室内水泥地面,大白墙面,维护差.

5 大门 10.00 米长10米,高2米,砖混门柱4根,大门为铁管焊接.

6 围墙 440.00 米长440米,平均墙高3米,部分为毛石挡土墙,其它为砖墙. (2)土地实体状况 根据估价委托人提供的《不动产权证书》(编号:辽(2016)大连市内四区不动产权第00900054号)记载,估价对象所占用的土地使用权人为大连水泥集团有限公司,权利类型:国有建设用地使用权,权利性质:作价出资(入股),用途为工业用地,宗地面积12920.4平方米,终止日期为2052年07月01日. 四至:东临民宅,南临民宅,西临云岭街,北临明德小学. 宗地利用情况:估价对象所在宗地用途为工业,现场勘察时该宗土地形状不规整,场地平整,现地上有少量闲置建筑物,建筑容积率小于1,宗地内部分地面水泥硬覆盖,四周部分围墙围合.现整体院落已出租,但未实际使用. 权益状况 根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载,估价对象所占用的土地使用权人为大........