DOC《物权法司法解释（一）的理解与适用》

第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记,或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉.第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记,如果能够履行(被告仍享有标的物所有权),法院应依据合同法第一百一十条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决;

如果已经不能履行(标的物所有权已被第三人合法取得),那就不可能发生物权变动的效果,则应依法追究被告的违约责任.这两类诉讼,依据物权法第三十三条关于确权请求权的规定,依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定,依据物权法关于不动产抵押权的规定, 当事人提起民事诉讼的,(人民法院)应当依法受理 ,这是毋庸置疑的. 既然如此,为什么最高人民法院还要对此作出解释呢?这是因为现实生活当中,有的法院、法官对不动产登记制度产生误解.因为这两类案件都涉及不动产物权变动(发生、变更、消灭),而物权法对于不动产物权变动采 登记生效主义 ,须到不动产登记机构办理登记(过户登记、抵押登记)才发生物权变动的效果.物权法颁布以来,有一些法院和法官,未能正确理解物权法的规定,错误地把不动产登记的效力看成是绝对的.假设李四向法院起诉说房子是自己的,而登记簿上记载被告张三是所有权人,法院基于对不动产登记制度的误解,就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决,而对案件不予受理.同样,买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记,或者抵押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记,法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决,而不予受理案件.一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件,关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误. 先介绍不动产登记簿的证据效力.不动产登记簿作为物权的证据,规定在物权法第十六条和第十七条.第十六条规定: 不动产登记簿是物权归属和内容的根据. 第十七条规定: 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;

记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准. 按照第十六条规定,不动产登记簿是物权归属与物权内容的证据.而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书(如所有权征、抵押权证),按照第十七条规定,不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据.可见,不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力,都可以作为证明不动产物权的证据. 可能发生一个问题,不动产登记簿记载的内容,与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢?物权法第十七条第三句回答这个问题:两者 记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准. 按照此项规定,不动产登记簿与产权证的记载不一致的,原则上以不动产登记簿为准,除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误.此项规定非常重要,它明确规定了两项证据规则:其一,不动产登记簿的证据效力,原则上高于不动产权属证书(产权证、抵押权证)的证据效力;

其二,不动产登记簿的证据效力不是绝对的,而是可以用相反的证据予以推翻的. 证据法关于证据效力有绝对效力与相对效力之分.哪些证据具有绝对的效力?最主要的就是生效判决书、生效裁决书.将一个生效判决书作为证据,在另一个诉讼中使用,该生效判决书具有绝对的证据效力.除了生效判决书、生效裁决书具有绝对证据效力之外,所有的其他书面证据都仅具有相对的证据效力.有人会问,你说生效判决书具有绝对的证据效力,难道法院的判决不会错吗?法院的判决当然可能错误,但问题的关键是,绝不能仅仅因为有人认为(怀疑)某个判决错误,就否定该判决书的证据效力.如果认为法院判决错误,必须通过审判监督程序、再审程序撤销原判决,才能否定该判决书的证据效力.除生效判决书(及生效裁决书)之外的书面证据,包括不动产登记簿及当事人持有的不动产权属证书(产权证、抵押权证、土地使用权证),虽然都是由国家专门设立的登记机构出具的书面证据,但这些书面证据都只具有相对的证据效力. 所谓相对的证据效力,就是可以用相反的证据予以推翻的证据效力,理论上给它一个名称,叫做 推定的证据效力 .法律上凡是讲到 推定 ,都可用相反的证据予以推翻.例如法律上有所谓 推定过错 ,如果当事人举出别的证据证明自己无过错,法院就将依据该项证据认定当事人 无过错 ;