DOC《【风险篇】》

【风险篇】

1、问: 资金监管 都有什么好处呢? 答: 资金监管 最大的好处就是可以避免买卖双方因房款发生纠纷,防范了房屋权属和资金的风险,实现了 钱证两清 .

同时, 资金监管 是免费服务的,不收取买卖双方的任何费用,如果转让成交了,银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人;

如果未成交,银行会把房款连同利息一起退还给买房人.

2、问:我已交完契税,拿到契证,还有可能办不了房证吗? 答:有可能.契证下来只是代表一种纳税行为的完结,并不是房产证明.这时到办理完产权证还需要一段时间,如果在这期间出现房屋被查封、拆迁冻结及因提供虚假手续等情形都会导致交易无法完成,也就是说卖方有可能拿不到房屋产权证.

3、问:把房款交给资金管理公司监管安全吗? 答:您完全可以放心.资金管理公司是我市独家专业从事资金监管的保证机构.监管房款将存入资金管理公司在银行设立的 专用账户 , 所有监管房款独立于资金管理公司的固有财产及其管理的其他财产之外,也不属于资金管理公司的负债,资金所有权属于买卖当事人,是不可以挪作它用的,这样就确保了您的资金安全.

4、问:我买房办理了资金监管,把钱存入到资金管理公司账户上后,房证还没下来之前,能保证房款不被提走吗? 答:资金监管正是要防止资金风险,做到 钱证两清 .监管的房款存入 专用账户 后是 冻结 状态,任何人都不能取走.只有房屋所有权转移登记记载于房屋登记簿后,也就是说只有当房证过户到您的名下,资金管理公司才会通知银行将房款划入卖方的个人账户,卖房人才能够提走房款,所以您完全不必担心.

5、问:我通过资金监管卖房,房子过户以后能保证买房人把钱给我吗? 答:资金监管的目的就是 钱证两清 ,确保您及时拿到房款.交易中心在受理转移登记申请后,买房人必须把购房款存入指定的 专用账户 后,交易中心才会给买方办理房证.房证一旦办完,资金管理公司就会及时通知银行把房款划到您的个人账户上,这期间买房人是不能把房款取走的,您收到房款到账通知后就可以随时在银行储蓄网点取钱了.

6、问:我常年工作在外地,没有在沈阳办理储蓄卡,想用外地卡收取卖房款,资金管理公司为什么不主张我这样做呢? 答:用外地卡收取房款,需要承担相关费用.如果您坚持预留外地卡用于收取房款,则必须书面同意汇款费用从房款中列支.并且对外地卡划款资金管理公司需要在操作流程上做很多调整,增加工作时限,您将晚一些时候才能收到房款.所以,我们建议您开立沈阳的储蓄卡,一则即使异地提款,手续费用也很少;

再则,您能够及时地收到房款. §8.5 消除误区 避免纠纷 办理监管 防止被骗 随着房地产事业的快速发展,新建商品房的供给量呈逐年递增趋势,改善性购房的群体也随之加大,大量二手房进入交易市场.由于二手房在地理位置、交通、学区、医疗等方面具有一定优势,成为大部分百姓购房首选,因此促进了交易市场的活跃.由于大部分百姓缺乏对房地产政策和制度的全面了解,对二手房交易的认识存在误区,因而导致交易风险屡有发生 误区一 交完房屋契税,更名过户不会有问题 市民刘先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房,缴税后,一次性给付购房款50余万元.在办理更名过户期间,刘先生接到铁西区房产局工作人员通知,其所购房产因卖房人涉及其他法律诉讼而被法院查封,无法进行更名过户,再找卖房人时已失踪.迹象表明,刘先生索款将经历漫长的诉讼周期,追回全款已不可能. 这个案例提示百姓,缴纳契税只是履行公民纳税义务,并不代表房屋完成交易,只有产权登记到买房人名下,交易才算办结.现实当中,交完房屋契税,按交易办理流程,房屋产权登记到买方名下还需一定工作时间,在此期间,由于房产还处于卖方名下,一旦卖方因其它法律诉讼导致房产被查封,交易更名将无法完成.买二手房选择资金监管可以防范此类风险的发生,因为在交易完成前买房资金处于 监管 状态,只有在交易完成时资金才转给卖方,否则退给买方,实现 钱证两清 . 误区二 银行将买房人购房贷款直接划转给卖房人,对卖房人而言没有风险 2009年,家住皇姑区的鲁先生通过中介公司,将自有一套房产以50万元卖给方某,在中介所魏某见证下,双方约定方某首付20万元,余款30万元通过贷款还清.随后鲁先生配合方某办理房屋更名过户手续.时过多日,鲁先生找方某、魏某讨要30万元尾欠款时,两人已杳无踪迹.鲁先生感到事情严重,赶紧通过各种方式查找方某、魏某下落.同时通过查询所售房产情况得知,方某已用房产以典当方式取得30万元典当款.无奈之下,鲁先生向法院提起民事诉讼,经历两年多的诉讼历程,最终才算将房产追回,期间艰辛可想而知. 贷款购买二手房是大多数买房人采取的方式,前提是卖房人在收到部分购房款后,配合买房人办理房产更名过户,待房产登记到买房人名下后,再行申请贷款,正常情况下无风险.一旦购房人因不具备贷款条件或人为恶意造成贷款不能,卖房人将面临收不到售房全款的风险,同时面临买房人变卖房产或持房屋所有权证恶意进行典当、拆借后卷款潜逃的风险,造成卖房人钱、房两空. 目前,资金监管业务已实现首付和贷款同时纳入监管,可以防范此类风险. 误区三 有房产中介公司做保证人,房屋交易安全不会有问题 近期发生在铁西区张先生身上的被骗案,属于典型的中介公司与所谓卖房人联手诈骗.六十余岁的张先生为改善居住条件,在某房产中介看中一套二手房,据中介介绍,此房目前出租开麻将社,由于房主急于用钱,准备低价出售,经商定以28万成交.应张先生要求,中介及所谓房主带其现地看房,当时屋内人较多,没有人在意几人出入.随后在中介见证下,签订买卖协议,张先生将28万元交中介托管,并约定办理交易时间.至时中介和卖房人未到场,联系电话关机,张先生感觉不妙,急忙赶到中介处查看,发现已经关门走人.再到房屋现地了解,此房并未挂牌出售.至此张先生知道被骗了,半生积蓄已经付诸东流. 由于目前人与人沟通的环境条件限制,发布或接受信息往往需要一个中介传媒.在房屋交易过程中,房产中介公司很自然就充当起房屋买卖当事人的中间人角色,这里不乏无资质的 黑中介 .由于中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介公司和 黑中介 违法经营,甚至以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的频繁发生.轰动全国的 深圳中天 、 天津汇众 、 合肥桃园 等中介机构卷款潜逃的大案要案,已经为我们敲响了警钟.针对个别中介机构的不法行为,建设部[2007]274号《通知》明确要求,中介机构不得代收代付房屋交易资金.张先生如果选择资金监管,完全可以规避被骗. 误区四 买房人已实际使用房屋,且持有原房屋所有权证,过户只是时间问题,不会有风险 刘女士2008年为方便孩子上学,在沈河某小区花费近40万元购得一处二手房,当时该房尚有一年多的贷款未还清,房主称急于用钱,要求先收全款,刘女士可先入住,并将房证、契证交给刘女士,约定贷款到期还清后再办理过户手续.2009年初,刘女士在家门上看到法院送达的执行通知,经了解得知,原房主因经济纠纷被起诉,应原告申请,该房产已被司法保全查封,找房主已无踪影,办理过户已不可能. 占有房屋并持有非名下证件,只能表明对房屋具有占有使用权,不具有产权,一旦产权人反悔或因其它原因出现纠纷,或被司法查封,使用人便丧失主动权.此时,如果使用人全款付清,追讨将难上加难,最后落得房款两空.此类案例在现实生活中也时有发生. 误区五 交易双方已签字,交易部门已受理,过户安全不会有问题 市民孟先生在大东某中介所看中一套挂牌待售二手房,经现地考察,孟先生对园区、房型、价位都很满意,在中介见证下匆忙签订了买卖意向合同.按约定在办结契税,进入交易程序签字后,一次性给付卖方100余万元.没想到几天后得到大东区房产交易部门通知,其所购房产由于卖方与第三方债务纠纷,该房产已被司法保全查封,过户手续已停止办理,孟先生联系房主已联系不上.种种迹象表明,要回购房全款可能性很小. 在目前的房屋交易模式中,买卖双方约定的付款时间大多在交易申请表签字并递交后进行,根据交易流程,房屋过户完成并登记到买房人名下需按规定时限办理,在此时限内,房屋登记仍为原产权人.如此时交易房产出现查封、拆迁冻结、房屋租赁、不可抗力灭失等原因,交易程序将被终止,买房人将面临钱房两空.此类案例在沈城已多次发生.以孟先生为例,按照法律规定,要追回购房款必须通过法律途径解决,且必须在第一债权人实现债权后进行,发生经济损失已在所难免. 误区六 约定交易签字后通过银行划转房款,对卖方安全没有问题 刘女士准备出卖一套自有住房,经房产中介挂牌出售.来沈经商的张先生相中了该套住房,经中介协调,双方以36万元成交,并约定交易签字受理后,通过银行卡一次性转付购房款.待履行交易程序之后到银行划款过程中,张先生以急于商定生意为由,约定第二天转款.至时张先生并未出现,电话又联系不上,刘女士不知如何是好. 二手房交易与其它商品交易一样,先履行义务的一方风险大,后履行义务的一方风险较小.在目前二手房交易过程中,大部分采取交易签字受理后给付买房款,即卖方先行履行签字义务,此时如买方即行给付,对卖方而言无风险.但若采取银行转款方式,如买方采取推诿、或存款账户余额不足、或账户被司法查封,卖方要足额收到卖房款就要颇费周折.要想撤销交易还必须买方配合或司法裁定,落得进退两难.资金监管采取同步受理,即双方同步履行义务方式,保证了双方权利义务对等. 针对利用房屋交易进行诈骗的案件时有发生的现实,沈阳市房产局为进一步规范沈城房地产交易市场秩序,保证房屋交易资金和房屋权属安全,维护房屋买卖双方合法权益,于2010年3月份,开始实施二手房屋交易资金监管.资金监管业务以安全、方便、快捷为服务宗旨,以服务民生、惠及民生为己任,秉承优质、高效、惠民的服务特色,竭诚为百姓服务.截止目前,已受理二手房交易资金监管10000余户,监管交易资金16亿元,两万多个家庭因此受益,受众群体给予了高度赞誉并日渐深入民心.事实证明,通过资金监管进行二手房交易过户,是对买卖双方权益的保护,相信随着资金监管业务的推进普及,沈城百姓必将迎来一个更加安全、公平、透明的交易环境. ........