DOC《土地司法鉴定估价报告》

一、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院

二、估价对象 估价对象为成都市中级人民法院因案件执行需要所涉及的纳国用(2011)第04791号《国有土地使用证》,证载泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有商业建设用地使用权,不包括市政设施和地下资源,土地使用权面积为14744.1396m2,用途商业用地,使用权类型出让,容积率≤2.0,建筑密度≤40%,绿地率≥25%,终止日期为2050年01月04日,四至:东至房屋,南至其他宗地,西至蓝山郡,北至泸州济安医院.

三、估价对象描述

(一)土地登记状况 根据资产占有方提供的纳国用(2011)第04791号《国有土地使用证》,估价对象土地登记情况如下: 土地使用者 《国有土地使用证》证号 座落 地号 图号 地类(用途) 使用权类型 使用权面积(O) 泸州兴鑫汽车销售有限公司 纳国用(2011)第04791号 泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口 / / 商业 出让 14744.1396 终止日期 发证日期 登记机关 发证机关 2050年01月04日2011年9月19日 泸州市国土资源局 泸州市纳溪区人民政府 四至 东至房屋,南至其他宗地,西至蓝山郡,北至泸州济安医院

(二)土地权利状况

1、土地权利归属 在估价期日,所有权属于国家,使用权属泸州兴鑫汽车销售有限公司,估价对象来源合法,产权清楚.估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有.

2、土地取得方式 泸州兴鑫汽车销售有限公司以出让方式取得土地使用权.

3、土地使用年限 根据纳国用(2011)第04791号《国有土地使用证》证载使用权类型为出让,批准使用年限40年,终止日期2050年01月04日,至估价期日已使用6.81年,剩余33.19年.

4、土地权利限制 根据1990年5月19日国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、第四条规定,估价对象的地下资源,埋藏物和市政公用设施,均不在土地使用权出让范围之内,出让土地的使用权在批准使用年期内,估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动,其合法权益受国家法律保护;

划拨土地使用权若未经市(县)人民政府土地管理部门批准,不得转让、出租、抵押.

5、土地他项权利 根据纳他项(2013)第074号《他项权利证》,土地他项权利人为平安银行股份有限公司成都分行,抵押贷款期限为1年,抵押面积为14744.1396平方米.根据(2015)成执保字第9号《四川省成都市中级人民法院执行裁定书》,查封泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权(权属证书:纳国用(2011)第04791号,面积14744.1396平方米). 根据《房地产司法鉴定评估指导意见(试行)》规定,为完整反映估价对象价值,本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响,设定估价对象无他项权利限制,土地权利状况完整.

6、土地相邻关系权利 相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时,确保双方正常生产经营及利用.

(三)土地利用状况 至估价期日,委估宗地内已建5幢房屋,委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积,据估价人员现场查勘及实地测绘,地上总面积为2638.65m2(其中办公楼为1066.65O、车间为1408O、平房及卫生间为150O、门卫室为14O),此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定,即2638.65m2.估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外 六通 (通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地内 五通一平 .考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中,为了避免资产重复计价,此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外 六通 ( 通上、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内 场平 (场地平整). 根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》(电子监管号:5105032010B00104号),估价对象用地性质为商业用地,容积率≤2.0,建筑密度≤40%,绿地率≥25%.结合周边类似土地利用情况确定,估价对象宗地的最佳开发利用利用方式为商业综合体,用地面积14744.1396O,总建筑面积29488.28O,计容建筑面积29488.28O,其中商业建筑面积29378.28O,物业配套设施用房110O,地下车位281个,建筑层数为地下1层地上5层,建筑密度40%,容积率2.0,绿地率25%,并以此达到最高最佳利用. 估价对象最佳开发利用方式 类别 指标 土地用途 商业用地 土地面积 14744.1396平方米(22.12亩) 建筑规模 29488.28平方米 建筑面积(计入容积率) 29488.28平方米 地下建筑面积 / 房屋类别 多层商业用房 功能分布 地上为供地用地,商业用房,有地下车库 容积率 2.0 建筑密度 40% 绿化率 25% 地下机动车位 281个 建筑层数