DOC《土地司法鉴定估价报告》

5 建筑结构 框架 宗地外开发程度达到 六通 (通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内 场平 (场地平整). 综上述考虑到此次估价目的,按估价对象土地规划利用并以此达到最高最佳利用.

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明 影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合,它包含了城市经济发展水平、产业税收金融政策、人城市口与城市发展、土地利用规划、房地产市场状况及地理位置等.通过土地供求两方面的不同作用,从而影响城市总体地价水平的变化.

1、城市资源状况 (1)地理位置 泸州位于四川省东南川渝黔滇结合部.泸州市东邻重庆市,南界贵州省、云南省,西连宜宾市,北接自贡市、内江市.距省会成都267千米.地理坐标北纬27°39′~29°20′,东经105°08′41″~106°28′,东西宽121.64千米,南北长181.84千米,幅员12243平方公里.处于成都-贵阳-重庆-昆明直线连接中心位置,长江和沱江两江交汇处,是四川东南出川出海和重庆西南出海东南亚必经通道.泸州是长江上游重要港口,为四川省第一大港口和第三大航空港,成渝经济区重要的商贸物流中心,长江上游重要的港口城市,世界级白酒产业基地,国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市,中国唯一的酒城. 泸州市属亚热带湿润气候区,南部山区立体气候明显.气温较高,日照充足,雨量充沛,四季分明,无霜期长,温、光、水同季,季风气候明显,春秋季暖和,夏季炎热,冬季不太冷.但受四川盆地地形影响,泸州市夏季多雷雨,冬季多为连绵阴雨天气,多轻雾天气, 而全年少有大风,多为0-2米/秒的微风. (2) 城市交通 公路方面:泸州是国家公路枢纽城市之一.按照《全国物流园区发展规划》,泸州市被列为国家二级物流园区布局城市.四川省仅有成都市列入国家一级物流园区布局城市,泸州、绵阳、达州列入国家二级物流园区布局城市,泸州成为川南唯一入围的城市.2013年末境内公路总里程13261公里,其中等级公路里程8914公里;

其中国省干线577公里.在等级公路中,高等级公路854公里(含高速公路312公里).公路营运车辆29506辆(未包括拖拉机),其中客车5015辆,货车24491辆.农村公路建设成效明显,农村公路总里程12373公里,全年新增农村客运班线46条、农村客运车辆82辆;

全市已开行农村客运班线539条,农村客运车辆发展到1872辆,乡镇、行政村客车通达率分别达到100%、88.8%.目前已建成高速:(G76)隆纳高速公路、纳黔高速公路、(G4215)成自泸赤高速公路、(G93)宜泸高速公路、(G93)泸渝高速公路、泸州绕城高速公路等贯穿全境,构成了泸州高速公路交通网络. 轨道交通方面:据城市总体发展规划和客流需求,泸州市初步规划,2015―2020年规划建成3条轨道交通线路,总长79千米.远期将建设泸县至合江、泸州至合江城市轻轨;

泸州至重庆城市轻轨.这将构建泸州大都市区高速交通环线,而泸县、合江将纳入中心城区同城化发展;

对接滇黔渝、拥江发展、产城融合、生态宜居的路径,优化城镇化布局,增强城市综合承载能力,着力打造长江上游川滇黔渝结合部区域中心城市. 铁路方面:泸州境内的铁路暂未开通客运业务,隆黄铁路提供货运服务.2013年,铁路运营里程160公里.建设中的川南城际铁路和规划中的渝昆高速铁路将在这里设泸州北站. 航空方面:泸州蓝田机场,位于泸州市蓝田街道长江畔,为四川省第三大航空港(前全二为:成都、绵阳).截至2014年已开通泸州至北京、广州、上海、深圳、昆明、贵阳、长沙、厦门、西安、南宁、杭州、海口、兰州、稻城亚丁等14条航线,机场飞行区等级为4C,属军民合用.泸州云龙机场(军民合用机场)已经获得国务院和中央军委批复,机场按照飞行区4D和军用三级规划,地点建于泸县云龙镇和龙马潭区石洞镇结合部,预计于2016年投入使用........