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一、市场分析总结

1 宏观市场形势 近几年,我国经济总体发展情况良好,各行业的经济效益均有显著提高,整体经济的繁荣必将带动房地产市场的快速发展,在几个发展较为快速的行业中,房地产业尤为突出,已成为国民经济增长中最大的亮点之一.同时,经济的发展促使人民收入水平和消费水平的稳步提高,这些都促使未来的房地产市场出现供需同步增长的良性循环状态. 2001年本市住宅产销两旺,全年完成房地产投资160亿元,比上年同期增长20%;

竣工住宅620万平方米,超过年指标20万平方米;

销售商品房660万平方米,同比增长30万平方米;

房地产业实现增加值81.8亿元,同比增长18%,高于全市经济增长幅度6个百分点,对本市经济增长的直接贡献率为6.4%,占全市GDP的比重将由上年底的4.2%提高到2001年底的4.5%,充分发挥了支柱产业对全市经济增长的带动作用. 个人购房比例保持在98%以上.购房结构正在由安置需求型向改善需求型调整,需求结构的变化将推动房地产开发结构的优化. 通过对近几年天津市场的整体掌控,中原分析发现天津市场宏观经济呈现良好态势,各项指数均达到或超过国家平均水平.在宏观经济健康快速发展和积极的产业政策引导下,房地产业快速增长的势头更加势不可挡,经过96-99年的平滑期后,从2000年开始出现大幅度的飞跃,销售面积和销售总额较去年几乎都翻了一翻,连续两年销售面积超过了当年竣工面积,相对于北京、上海等城市,天津住宅市场仍相对滞后,目前正处于高速发展阶段,有着更大的上升空间. 2区域市场情况 2.1 区域市场总体情况 市场形势 商品房保持旺销,市场需求结构继续得到改善.2001年以来,天津市加大了危旧房屋拆迁力度,拆迁规模扩大,货币安置规模的提高,使全市继续保持了较大规模的安置需求,从而促进了商品房市场销售.2001年前三季度全市共拆除危陋房135万平方米,提前完成全年100万平方米拆迁计划,其中货币安置比例为86%,金融对个人购房支持力度继续加大,1至9月份,各银行共发放个人住房贷款60.2亿元,支持个人购买商品房353.3万建筑平方米,占全市商品房销售总量的70%. 2001年天津房地产市场有效需求得到很大的释放, 商品房需求保持旺盛态势,需求水平由低向高发展.居民购买每建筑平方米3000元以上的商品房数量比去年提高了1.5%,其中3000-3500元价位的商品房购买量提高5.8%;

3500-4000元的商品房购买量提高了21.4%.三是居民购买单套面积在100平方米以上商品房比去年同期提高2.6%,其中单套面积在100-120平方米商品房提高了4.8%;

单套面积在120平方米以上的商品房比去年同期提高4.34%. 私产房、公房置换销售量上升,价格下降.去年私产房交易181.34万建筑平方米,平均价格1089元,销售面积比去年增长83.23%,平均价格比去年下降17.3%;

公房置换125.71万建筑平方米,平均价格1681元,置换面积比去年增长8.56%,平均价格比去年减少13.4%. 新开盘项目减少,开发热点由中心向外部扩展.2001年,全市新开盘项目206个,上市面积483.89万建筑平方米,分别比去年减少19.53%和29.9%.其中市内六区新开盘项目113件,282.91万建筑平方米,比去年同期分别减少24.16%和40.31%. 地区政策影响 2001年以来,天津出台了一系列政策和措施,无不对天津房地产市场的持续走高起到了巨大的........