DOC《土地估价报告》

3、土地利用状况 根据委托方提供的《国有土地使用证》【沧渤国用(2012)第6-193号】,待估宗地总面积为3216平方米.至估价期日估价对象地上为无建筑物的空地,根据2003年黄骅港开发区规划建设管理局关于黄港开政挂出(2003)第03号宗地规划设计条件(函),该宗地的建筑密度不得大于30%;

容积率不得大于2.0;

绿地率不得低于30%.根据最有效利用原则,本次评估设定容积率为2.0.

四、地价影响因素分析

(一)一般因素

1、地理位置 黄骅港是河北省沿海的地区性重要港口,也是我国的主要能源输出港之一,位于河北省与山东省交界处、沧州市区以东约90公里的渤海之滨,由煤炭港区、综合港区和河口港区3个港区组成.其地理坐标为东经117.52'

、北纬38.19'

,陆上距黄骅市区约45公里,水上北距天津60nmile.东距龙口149nmile.汇集漳卫新河与宣惠河的大口河在此交汇入海.

2、自然环境 (1)地形、地貌 黄骅港区地处埕(口)宁(津)隆起带的北部边缘.区内地表为第四系松散沉积物.黄骅港海岸是古黄河入海泥沙塑造的粉沙淤泥质海岸,水浅坡缓. (2)气象、水文 渤海湾是深入陆地的内陆海湾,海洋对其影响相对较弱,因此黄骅港区域基本上属于暖温带大陆性季风气候类型, 年平均气温:12.2℃ ,平均最高气温:17.3.根据《黄骅气象志》介绍,黄骅属河北省范围内大风较多的地区之一,风向秋冬季以偏北风为主,春季以偏东风居多,夏季雷暴大风则方向不定.年平均降水量:501MM,降水量主要集中在

6、

7、8三个月,占全年降水量的70%以上.雾日多发生在秋、冬两季.年平均雾日数为12.2天,最多为20天. 潮位当地理论最低潮面在当地平均海面下2.4M,黄骅零点在当地平均海面下2.03M.潮位特征值(从当地理论最低潮面起算) 最高高潮位:5.71M 最低潮位:0.26M, 平均高潮位:3.58M ,平均低潮位:1.28M,最大潮差:4.14M,平均潮差:2.30M,平均涨潮历时:5小时51分,平均落潮历时:6小时41分,设计高水位:4.05M ,设计低水位:0.62M, 校核高水位:5.61M, 校核低水位:-1.22M ,乘潮水位:年累积频率90%,乘潮历时分别为

3、4小时的乘潮水位分别为2.72M和2.47M,冬三月对应的乘潮水位分别为2.47M和2.22M.根据港区西北约25KM的观测点实测资料统计分析,该区以风浪为主,涌浪为辅. 该区常浪向为E,次之为ENE,出现频率分别为10.06%和9.38%.强浪向为ENE,次之为E.

3、行政区划 黄骅港区共辖3个乡镇,总人口9589人,其中回族人口1336人.按照港区规划,92年底已将规划区内的黄骅市新村乡成建制地划归开发区,从而确立了开发区的区域范围和新的行政管理体制.区内土地全部划归国有,为有效地控制土地一级市场的开发建设铺平了道路.规划面积73.26平方公里.初定到2010年发展到5万人,2020年发展到20万人,建设一座现代化的港口城市.2003年黄骅港开发区建设已全面展开:神华万亩工业园区位于《城市总体规划》的中心区;

工业起步园区规划面积1600多亩;

杂货仓储区紧靠码头前沿,重点依托杂货码头,发展仓储类项目.

4、城市性质 根据黄骅港开发区政府产业发展方向从五个方面予以定位,即建成东北亚乃至世界知名的能源输出大港,并尽快发展成综合大港;

建成我国东部地区节水型临海产业体系建设示范基地;

建成立足河北,依托京津,服务晋陕蒙等中西部地区的重要的现代物流中心;