DOC《题目：》

二、本论文没有任何抄袭行为;

三、若有不实,一经查出,请答辩委员会取消 本人答辩(评阅)资格. 承诺人: 年月日目录摘要I前言II 第1章 不动产登记制度的产生和发展趋势

1 1.1 登记要件制度

1 1.2 托伦斯制度・

2 1.3 契约登记制度

2 第2章 不动产登记制度的意义和作用

3 2.1 确定物权归属

3 2.2 善意保护效力

4 2.3 风险警示效力・

4 2.4 国家监管效力・

5 第3章 我国不动产登记制度的现状及存在的问题

6 3.1 不动产登记立法缺乏统一性

6 3.2 不动产登记房产与地产分立

7 3.3 不动产登记城市与农村不统一・

7 3.4 不动产登记法律性质定位不当・

7 第4章 完善我国不动产登记制度的立法建议

9 4.1 我国的不动产登记效力应采取登记要件主义

9 4.2 建立不动产登记制度的 五个统一 的原则

10 4.2.1 统一法律依据

10 4.2.2 统一登记机关

10 4.2.3 统一登记效力

11 4.2.4 统一登记程序

11 4.2.5 统一权属证书

11 4.3 扩大登记不动产权利之范围,保护第三人权益

12 4.4 建立不动产预告登记制度

12 4.5 建立登记机关责任赔偿制度

13 4.5.1 承担赔偿责任的条件

13 4.5.2 当事人、利害关系人的范围

13 4.5.3 承担责任的范围

14 结束语15 致谢16 参考文献

17 摘要不动产登记制度是物权法的一项重要内容.该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程,其意义和作用已为人们普遍认同,现世界各国基本上均予采用.但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同,如德、匈等国采取 登记要件制度 ;

美、英等国采取 托伦斯制度 ;

法、日等国采取 契约登记制度 .由于各国规定不同,其表现形式和效力也不相同.我国虽然已有不动产登记的规定,但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性,实践上也缺乏可操作性.从严格意义讲,我国的不动产登记制度还尚未建立.因此,研究我国不动产登记制度,并对现有规定提出修改和完善的建议,是摆在法律工作者面前的一个重大课题.本文试就此问题作一探讨,并就构建我国的不动产登记制度提出自已不成熟的主张.本文共分四个部分:第一部分,不动产登记制度的产生和发展趋势,介绍了不动产登记的含义及其沿革.第二部分,建立不动产登记制度的意义和作用,阐明不动产登记的公示性及四方面作用.第三部分,分析我国目前不动产登记的现状及存在的问题,指出我国不动产登记存在房产与地产、城市与农村不统一等方面的问题.第四部分,提出我国不动产登记制度的立法建议,主张我国不动产登记效力应采取登记要件主义;

建立不动产登记 五个统一 的原则;

扩大不动产权利登记的范围;

建立不动产预告登记制度;

建立登记机关的责任赔偿制度. 关键词:不动产登记 公示原则 预告登记 立法建议 前言随着社会主义市场经济的确立与发展,民法典的制定已刻不容缓.物权作为民法的重要组成部分,其立法如何对制定统一的民法典至关重要.不动产作为物权立法的重要内容对完善物权立法不可或缺,而不动产登记又是不动产立法的基本制度,故对此进行研究具有重要意义.由于我国长期受计划经济的影响,原先的交易关系相对简单,在立法、司法和法学理论界对不动产登记也未引起高度重视,至今尚未制定出不动产登记法.已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的规定,但这些规定比较零散,过于原则、缺乏操作性.因此,在我国构建与世界接轨且适应我国国情的不动产登记制度已时不宜迟.本文试就此作一探讨,并就我国的不动产登记立法提出自己的建议. 第1章 不动产登记制度的产生和发展趋势 不动产登记,即经权利人申请,由国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项依法定程序记载于不动产登记簿的事实.广义上的不动产登记,包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项.狭义上的不动产登记,是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记. 在古代罗马法中,并无不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记制度.它最初对所有权的转移注重形式,要求采用要式买卖.以后逐渐采取了占有转移或交付的方式.日耳曼法进一步发展了交付制度,要求当事人在让与土地所有权时,不仅要求缔结让与契约,而且还必须要有物的转移交付行为.让与契约与交付行为构成土地所有权让与的条件.此种交付逐渐发展为以文书代替物的交付.现代的不动产登记制度正是在该文书的基础上发展起来的.根据学者的一般看法,不动产登记制度,开始于12世纪前后的德国北部城市,当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上.其后不久,这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止,仅个别地方略有采用.直到18世纪,由于农业和商业的发展,在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度.土地登记制度的产生恢复,表明国家权力已经介入到市场交易中来,同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷. 经过两个多世纪的发展,目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度.其表现形式,主要有登记要件制度、托伦斯制度、契约登记制度. 1.1 登记要件制度 亦称权利登记制度或德国登记制度.该制度认为不动产的取得、设定、变更不仅要有契约,同时还必须具备形式要件――登记,否则不动产物权变动不发生效力.登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力.该制度以德国为代表,瑞士、奥地利、匈牙利等国也采取此登记制度. 1.2 托伦斯制度 亦称地券交付制度.该制度是澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚所创.这种制度也强调登记对不动产权利的转移或者设定具有绝对的效力,但是它在登记形式上与登记要件制度略有不同.它规定将不动产权属状态记载于依法制成的地券上,一式两份,一份由权利人保存,另一份由登记机关存查.权属状态发生变化时,登记申请人应将旧地券交回,由登记机关重新颁发新地券.目前,除澳大利亚外,英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也采取这一制度. 1.3 契约登记制度 也称登记对抗制度.该制度规定,不动产物权的取得、丧失及变更只要当事人订立契约即生效.但同时认为非经登记,不得对抗善意第三人.该制度以法国和日本为代表.此外,意大利、比利时、西班牙等国也实行该制度. 上述三种制度中,登记要件制度和托伦斯制度都有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理不动产权属纠纷.但它也存在以下几个方面的问题:第一,不利于保护善意一方当事人.当事人之间买卖未经登记的情况错综复杂,应当区分导致未登记的各种情况,尤其是要通过对当事人双方过错情况的分析来决定是否应当宣告未经登记的交易无效.如果完全以登记作为生效要件,则有可能鼓励一些不法行为人规避法律,利用买卖欺诈他人,而损害善意一方当事人的利益;