DOC《题目：》

第二,绝对适用登记要件制度会冲击现有的财产秩序.例如当事人之间的房屋买卖,当时双方自愿并签订协议,同时付清了房款、交付了房屋,购买人还对房屋进行了重大修缮,只是没有登记.后出卖方反悔,如果因未登记而准许返还房屋,就会扰乱现有的财产秩序.若采取契约登记制度,则可以克服以上不足,而且还可以促进交易,提高交易效率.但该制度也有不足之处,因为它过分强调了当事人意思的地位和作用,主张不动产物权变动仅有当事人的合意就足以.这对交易安全的影响很大,很容易产生交易纠纷,使善意第三人的利益受到损害. 综合分析以上三种制度的利弊,笔者认为,我国的不动产登记制度应当从我国的具体国情出发,考虑我国的经济环境、社会需求以及有关配套制度的实际,原则上应在登记要件制度的基础上,借鉴和吸收其他二种登记制度中的有益部分,最终形成具有我国特色的不动产登记制度. 第2章 不动产登记制度的意义和作用 登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预,但法律上为什么要设立不动产登记制度?登记制度的意义和作用又是什么呢?对此我们可以先举个例子,在民事交往中,时常会出现一个债务人同时对多个债权人负债的情形.但如果这些债权人中的其中一个债权人对债务人履行债务的能力产生怀疑,从而要求债务人为其设定抵押担保,而实际上该债务人也确为其设定了担保并进行登记.若日后该债务人确实出现资不抵债的情况时,设定抵押的债权人就能依法优先于其他债权人实现其债权.然而为什么抵押权人能够排斥其他的债权人而优先受偿?其他债权人的权利也是合法的权利,为什么他们必须在该抵押权之后才有实现的机会?法律这一规定的正当性在哪里?其答案就是抵押权的设立经过了登记,经过登记的抵押即具有优先受偿的法律效力. 利用登记的公开性,告诫其他债权人有抵押权的存在,即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用,使其在知道这一风险的情况下,根据意思自治的原则,自己决定是否与债务人发生债权债务关系.如果抵押权的设立不以登记的方式告知其他债权人,那么由于债权的相对性,抵押合同就无法为其他债权人知道,而整个社会的交易秩序也就根本做不到公正有序.这种利用不动产登记的公开性,将不动产物权的变动向社会予以展示的方式,在法律上称为公示.这就是物权法上的公示原则.法律建立物权公示原则的原因,并不是从法学原理上出发而进行的拟制,而完全是客观经济生活的反映.物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性,这是由物权的本质决定的.物权的设立、变更、终止都必须公示,一经公示便具有公信力.债权因为具有相对性,没有排他性,所以债权法当然不存在这一原则.在大陆法系的民法立法中,一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则.我国也应当在今后的物权法中对不动产的登记加以确定.如果从物权的公示原则来看,不动产登记主要具有以下作用: 2.1 确定物权归属 由于物权的设立应当登记,通过登记就能确定某项物权归谁所有,登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定.换言之,凡是登记所记载的权利人 ,就是法律所承认的享有权利的人.一旦实行了登记,就是对物权最有效的界定.正是从这个意义上说,物权登记具有定分止争功能.同时设立登记还有助于解决物权冲突.如在同一物权上存在两个或两个以上内容相互矛盾的物权时,就应当以登记的时间先后来确定应当保护的权利.因为,按照一物一权原则,在一个标的物上设定两个或两个以上的相互冲突的不动产物权的,各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准. 2.2 善意保护效力 即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护,禁止原权利人予以追夺的效力.这就是说,即使物权变动中的原因性行为可能无效,但是不能因此而追夺善意第三人因不动产登记而取得不动产物权.对此,我国法学........