DOC《HY》

――明确待估所在位置、用海范围、用海面积、用海类型、用海方式、用海年限、开发利用现状和权属状况等;

――根据海域价格评估目的确定估价期日,采用公历,精确到日. ――根据海域价格评估目的确定海域价格内涵,包括海域使用权的权利特征、价格类型、估价期日、海域开发利用条件、实际开发程度和设定程度、实际用途和设定用途,使用年限等内容. 拟定海域价格评估工作方案 对海域价格评估项目进行初步分析,拟定价格评估工作方案,主要包括以下内容: ――拟采用的价格评估技术路线和价格评估方法;

――拟收集的资料清单及其收集渠道;

――拟实地勘测获取数据清单及其调查方案;

――海域价格评估工作拟投入的人力、经费以及进度安排. 收集海域价格评估资料 应根据海域价格评估工作方案收集评估对象权属状况、开发利用现状、生产经营与财务状况、交易案例和海域市场发展现状等资料,并核验资料的完整性和可靠性.不同用海类型资料收集要求参见附录A. 实地查勘待估海域 待估海域实地查勘要求如下: 应实地查勘待估海域的开发利用、岸线利用和基础设施等情况.待估海域包含附属用海设施和海上构筑物时,应现场核实设施的结构、数量、面积等信息;

当无法进入现场实地查勘时,应在评估报告中说明未进入现场的具体原因;

经实地查勘和查阅资料后,对待估海域实际用海面积、水下构筑物、水深地形、养殖产品品种和产量等情况,难以做出常规判断和相应假设时,应建议委托方聘请具有相应资质的专业机构先行鉴定、测量或调查等,再以其出具的专业意见为依据进行评估,并应在报告中说明. 选定海域价格评估方法测算价格 根据海域价格评估目的、待估海域用海类型、用海方式、开发利用状态和海域市场现状等,利用经核验的有效资料,采用选定的评估方法和评估参数,测算海域价格.宜选择两种或两种以上评估方法进行评估,若只选择一种评估方法,评估报告应给出充分理由. 确定海域价格评估结果 采用多种方法测算海域价格的,可用简单算数平均法、加权平均法或综合分析法确定评估结果,并说明理由.采用一种方法评估的,应说明理由,并将测算价格作为评估结果. 编制海域价格评估报告 对整个海域价格评估工作的成果进行总结整理,编制完成海域价格评估报告.海域价格评估报告在交付委托方前,应对其内容和形式进行审核.审核合格后,应由不少于两名参加评估的评估专业人员签字及加盖评估机构公章,并按有关规定和合同约定交付委托方.报告格式见附录B. 海域价格评估资料归档 完成并出具海域价格评估报告后,应对该评估项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管.评估档案的保存期限不少于十五年.保存期限应自评估报告出具之日起计算. 海域价格评估方法 收益还原法 适用范围 适用于待估海域有收益或潜在收益的情况. 计算公式 收益还原法可采用以下公式进行计算: 1) 式中: ――海域价格,单位为万元;

――海域使用年期,单位为年. ――分别为未来各年的海域纯收益,单位为万元;

――分别为未来各年的海域还原利率,无量纲. 评估步骤 5.1.3.1资料要求 收集待估海域和与其类似海域近3年用于出租、经营和生产的相关资料. 5.1.3.2测算年总收入 根据合理使用海域取得持续且稳定的客观年收益或年租金预测未来使用海域的年总收入. 5.1.3.3测算年总费用 根据海域开发经营活动时正常合理的必要年支出预测未来使用海域的年总费用.对于出租海域,年总费用包括经营管理费、维护费及其他税费等;