DOC《HY》

对于经营性海域,年总费用包括销售成本、销售费用、经营管理费用、财务费用、经营利润及其他税费等;

对于生产性用海,年总费用包括生产成本、产品销售费用、财务费用、管理费用、企业利润及其他税费等. 5.1.3.4测算海域纯收益 按年总收益中扣除年总费用和非海域生产要素的贡献后的余额计算海域纯收益. 5.1.3.5测算海域还原利率 可采用纯收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算.具体计算方法参见附录C. 5.1.3.6计算海域价格 根据计算公式(1)计算海域价格. 成本逼近法 适用范围 适用于在海域市场不发达地区,缺少同类型海域交易案例等的情况. 计算公式 成本逼近法的计算公式表示为: 2) 式中: ――海域价格,单位为万元;

――海域取得费,单位为万元;

――海域开发费,单位为万元;

――海域开发利息,单位为万元;

――海域开发利润,单位为万元;

――税费,单位为万元;

――海域增值收益,单位为万元;

――海域使用年期修正系数,无量纲. 评估步骤 5.2.3.1 资料要求 收集与海域价格评估有关的成本费用、利息、利润及海域增值收益等资料. 5.2.3.2确定海域取得费 海域取得费按取得海域使用权而支付的各项客观费用计算,具体要求如下: 通过征收海域使用权获得海域时,海域取得费根据待估海域所在区域的海域征收补偿安置相关标准确定;

通过市场交易获得海域时,海域取得费为估价期日海域的客观市场购置价格. 5.2.3.3确定海域开发费 海域开发费按待估海域设定开发程度下投入并固化在海域上的各种客观费用计算,具体要求如下: 宗海界址线以内的海域开发费一般包括填海、炸礁、疏浚等费用;

宗海界址线以外的海域开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用. 5.2.3.4确定税费 海域取得和开发过程中必须支付的有关税收和费用. 5.2.3.5确定海域开发利润 以海域取得费、开发费和税费为基数,乘以海域投资利润率来计算海域开发利润.投资利润率通过调查同一市场上多个相似用海项目的平均投资利润率确定. 5.2.3.6确定海域开发利息 按照设定海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和年利息率,分别计算各期投入应支付的利息.海域开发周期超过一年时,利息按复利计算. 5.2.3.7确定海域增值收益 海域增值收益可参照待估海域所在区域类似海域开发项目增值额或比率测算. 5.2.3.8确定海域使用年期修正系数 采用成本逼近法评估有限年期海域价格时,应根据具体情况对海域增值收益进行年期修正. 当海域增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,不再进行海域使用年期修正;

当海域增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,海域使用年期修正系数公式表示为: 3) 式中: ――海域使用年期修正系数,无量纲;

――海域还原利率,无量纲;

――海域使用年期,单位为年. 5.2.3.8计算海域价格 根据计算公式(2)计算海域价格. 剩余法 适用范围 适用于待估海域具有开发或再开发潜力的情况. 计算公式 剩余法计算公式表示为:: 4) 式中: ――海域价格,单位为万元;

――海域开发后的总价格,单位为万元;

――开发成本,单位为万元;

――开发利润,单位为万元. 评估步骤 5.3.3.1根据待估海域基本情况确定最佳开发利用方式 根据待估海域坐落的具体位置、海域开发条件、利用现状和用海规划要求,确定海域最佳开发利用方式. 5.3.3.2测算海域开发后的总价格 根据当地海域市场现状测算开发完成后形成的海域、土地、建筑物、附属用海设施和海上构筑物的总价.海域开发后用于销售时,根据当地市场现状,采用市场比较法确定开发完成后的总价;