DOC《土地估价报告》

土地估价报告项目名称:库尔勒新城区库尉公路南侧新疆京中房地产开发有限责任公司司法鉴定土地使用权价格评估(新疆维吾尔自治区库尔勒市) 受托估价单位:新疆国信地源不动产评估有限公司 土地估价报告编号:新国信地源(2019)(估)字第B-005号 提交估价报告日期:二一九年六月四日 土地估价报告第一部分 摘要

一、估价项目名称 库尔勒新城区库尉公路南侧新疆京中房地产开发有限责任公司司法鉴定土地使用权价格评估(新疆维吾尔自治区库尔勒市)

二、委托估价方 单位名称:新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 联系人:郑强 联系

电话:09968691771 联系地址:新疆维吾尔自治区库尔勒市迎宾路 邮政编码:841000

三、估价目的 根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔2018〕15号)等文件规定,新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院按照相关程序特委托我机构对新疆京中房地产开发有限责任公司位于新疆库尔勒新城区库尉公路南侧75527.

2平方米两宗住宅(兼容商服用地)土地使用权市场价值进行评估,为委托方处置上述土地资产提供客观、公正的价格参考依据.

四、估价期日 二一九年五月五日

五、估价日期 二一九年五月五日至二一九年六月四日

六、地价定义 宗地一:

1、关于土地用途设定: 1.1实际用途:现状为待拆迁的居民点和农业设施用地. 1.2规划用途:《库尔勒市城乡管理局用地规划设计要点》〔(库)规地设(2009-046)号〕记载为住宅用地,局部为公建、商服用地;

《建设用地规划许可证》〔地字第652800201300041号〕记载为居住兼容商业用地. 1.3登记用途:估价对象《国有土地使用证》和《土地出让合同》分别记载为城镇住宅用地和住宅局部为公建商服.按照库尔勒市自然资源局《关于两宗土地有关问题的复函》〔库自然资函(2019)102号〕,商业比例为10%. 1.4设定用途:根据估价对象登记及规划用途,土地用途设定为住宅、商服用地(其中住宅比例为90%,商服比例为10%).

2、土地使用权年限设定:估价对象为国有出让土地,根据登记出让终止日期计算,估价期日住宅土地使用权剩余年限为40.23年,商服土地使用权剩余年限为30.23年.故设定土地使用权年限住宅用地40.23年、商服用地30.23年.

3、关于土地开发程度设定: 在估价期日估价对象实际开发程度为红线外围 七通 (即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气),宗地红线内为毛地,部分附着物已拆迁,部分待拆迁,自然地势平坦. 在现场查勘过程中了解到估价对象实际发生的拆迁成本非土地使用者一方承担,可能存在债权纠纷,经与委托方对本次评估目的下土地资产内涵范围对接,本次评估不考虑前期已付拆迁成本. 故本次估价设定开发程度为宗地红线外围 七通 (即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)和宗地红线内 自然地势平坦(即不考虑拆迁情况) .

4、关于土地使用权性质设定:估价对象现状为国有出让土地使用权,根据此次评估目的,土地使用权性质设定为国有出让土地使用权.

5、关于容积率的设定:根据估价对象规划设计条件、土地出让合同以及库尔勒市自然资源局《关于两宗土地有关问题的复函》〔库自然资函(2019)102号〕,估价对象规划容积率为1.2-3.6;