DOC《房地产开发企业会计讲座（一、二）》

房地产开发企业会计讲座(

一、二) 第一讲 房地产开发企业会计的特点

一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称.

房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发.房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者.进行的主要业务有: 1.土地的开发与经营. 企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务. 2.房屋的开发与经营. 房屋的开发指房屋的建造.房屋的经营指房屋的销售与出租.企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租.企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等. 3.城市基础设施和公共配套设施的开发. 4.代建工程的开发. 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程.

二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同.其经营特点主要有以下几点: 1.开发经营的计划性. 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理 六统一 原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营. 2.开发产品的商品性. 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售. 3.开发经营业务的复杂性. 所谓复杂性包括两个方面: (1)经营业务内容复杂.企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施.经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程. (2)涉及面广,经济往来对象多.企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来. 4.开发建设周期长,投资数额大. 开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成.另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金. 5.经营风险大. 开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境.

三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策. 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一.房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资. 房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异.对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成.