DOC《普宁市城市土地定级与基准地价更新项目》

(二)项目内容 1. 项目工作范围 普宁市位于广东省东南部、潮汕平原西缘,东毗汕头市潮南区,南邻惠来县,西南连陆丰市、陆河县,西北接揭西县,东北界榕城区.普惠高速公路、揭普高速公路、国道324线、省道236线、省道238在市区交汇.市区距广州市400公里、深圳市300公里、汕头市金平区60公里、揭阳榕城区40公里. 全市设17个镇、7个街道办事处、1个乡、3个国营农场;

有518个村委会、46个社区居民委员会.区域面积1620平方公里,折243万亩,其中耕地49.83万亩,占20.5%;

山地100.6万亩(指林业用地,不含侨场),占41.4%.全市户籍人口235万人,其中农业人口166.7万人,非农人口68.3万人;

总劳力78.1万人,其中非农劳力49.9万人,占63.9%;

市区常住人口45.5万人. 普宁市南部为大南山山地,西南部为峨嵋嶂山地和南阳山丘陵,东北部为铁山、洪山的低矮丘陵,中部为宽广平原,在平原与丘陵之间有台地分布.全市诸山为莲花山脉向东南延伸的支脉.市境东西最长距离50公里,南北最长距离38公里,全市区域总面积1620平方公里,市区规划控制区220平方公里,建成区26平方公里.本次普宁市城镇土地定级与基准地价更新的工作范围如下(具体评估范围由采购方根据实际需要确定). 普宁市城镇土地定级与基准地价更新初步工作范围表 行政区域 评价范围 中心城区 《普宁市城市总体规划(2007-2020)》的建设用地控制范围 建制镇 占陇镇、下架山镇、、军埠镇、南径镇、麒麟镇、洪阳镇、赤岗镇、广太镇、南溪镇、梅塘镇、里湖镇、云落镇、高埔镇、梅林镇、船埔镇、大坪镇、后溪乡城镇规划范围 2.主要配置规格及技术指标要求 2.1 技术依据 1)《中华人民共和国土地管理法》;

2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);

4)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);

5)《城镇地籍调查规程》;

6)《普宁市城市总体规划》;

7)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007);

8)城镇土地定级、估价理论与方法相关文献;

9)国家、省市有关的法规、政策、文件. 2.2 技术路线 按照《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)和《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)的要求,结合普宁市的具体情况,将土地定级与基准地价评估相结合,以全新的计算机系统为技术手段,以网格为定级单元,通过科学测算及统计分析,采用多因素综合评判法确定定级单元总分值,依此划分商业用地、住宅用地、工业用地级别.以级定价,以价验级,通过市场交易价格等资料验证土地级别,并通过市场交易样点地价和建立样点地价与土地级别分值回归模型等方法综合确定基准地价,在此基础上建立宗地地价修正系数体系. 2.3 工作内容

1、按照《城镇土地分等定级规程》的要求,采用计算机技术手段,对影响城镇用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价的差异划分土地级别,全面完成普宁市商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级工作;

2、完成普宁市基准地价评估.根据外业调查资料,在土地定级的基础上,按照《城镇土地估价规程》的要求,完成商业用地、住宅用地、工业用地级别基准地价更新工作,商业用地、住宅用地区片基准地价,和针对商服繁华路段的商业路线价更新工作;