DOC《前期准备》

一、营业执照 正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记,您购房前务必查询该企业营业执照是否合法.

二、企业资质 建设部将开发企业的资质分为三级,一级最好.主要是根据开发企业的实力划分.企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩.点击查询销售机构信用档案.

三、入住时间 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书.

四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用.

五、车位 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位.车位收费标准,是否可售. 购房流程第一步前期准备确定房屋价格位置 当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑.这些销售员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过,因此您在与销售员交流是务必小心谨慎,同时,以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复. 提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇.

一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含).同时,按照北京市房地要求,凡是在2003年11月1日后取得销售(预售)许可证的项目必须按套内面积销售.

二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘 均价 这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的 均价 会有很大差距,一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;

高层塔楼在6层~8层,户型位置多为东、西向;

一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%~8%,塔楼是在15%~20%之间.

三、入住时间 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书.

四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用.

五、车位 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位.车位收费标准,是否可售. 购房流程第一步前期准备:房屋基础知识 住宅的结构有哪些形式? 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为: 砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构 ,三种形式情况如下: (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构. (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋. (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充.这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用. 购房流程之实地看房:验看五证二书 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的 五证 、 二书 ,这是法律对销售方的基本要求. 五证 是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》. 二书 是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》. 五证 中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴.《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内. 两书 可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件. 五证之――《国有土地使用证》 《国有土地使用证》正面 《国有土地使用证》第一页 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护.北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同,分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》. 五证之――《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》正面《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证.没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件. 核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益. 法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效. 五证之――《建设工程规划许可证》 《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页对购房影响重要程度:《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据.没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件. 核发的目的:确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益. 法律后果:房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分. 五证之――《建设工程施工许可证》 《建设工程施工许可证》封面 《建设工程施工许可证》第一页对购房影响重要程度:《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一.没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护.当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证.未取得施工许可证的不得擅自开工.北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,负责开工审批等项工作. ? 《商品房销售(预售)许可证》正面(红框中的预售范围为本项目可销售楼层,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内) 《商品房销售(预售)许可证》背面对购房影响重要程度:重点提示:怎样审看商品房销售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件.其主管机关是北京市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书.房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书.购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》. 解读《住宅质量保证书》 图为住宅质量保证书范本《住宅质量保证书》都约定了什么?及保修期限与保修范围是什么? 解答:我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容.开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任. 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之........