DOC《资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果》

二、工作目的与意义 公共管理与公共服务用地基准地价的制定,一方面将为公共服务项目用地的有偿使用提供价格依据,进一步彰显土地资产权益,引导和规范公共服务项目用地土地市场的有序发展;

另一方面,通过运用土地租金和价格杠杆,将进一步发挥市场配置土地资源的决定性作用,进一步促进土地节约集约利用和土地资源的可持续利用.此外,还在基准地价覆盖范围、表达形式、成果应用等方面进行拓展,进一步丰富基准地价成果及应用体系,满足国土部门对用地管理方面的切实需求,进一步优化土地资源配置.

三、工作内容、范围与对象

(一)工作内容 公共管理与公共服务用地基准地价编制是在城镇土地利用现状调查、城镇总体规划的基础上,结合当地社会、经济条件及城镇地价变化资料,综合原基准地价体系中的土地用途,对城镇土地进行定级、估价和宗地地价修正体系编制.主要工作任务及内容具体为:

1、根据城镇自然、经济、社会状况,综合原基准地价体系中的定级成果,对公共管理与公共服务用地级别进行划定.

2、在划定土地级别的基础上,测算并确定公共管理与公共服务用地的级别基准地价.

3、根据各不同区域的实际情况,建立公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系.

(二)工作范围 资兴市公共服务项目用地基准地价评估范围与现行基准地价成果覆盖范围一致,包括城区及乡镇两部分.

1、城区:以资兴市中心城区土地利用总体规划为基础,结合资兴市城市总体规划中的近期重点建设区域来综合确定,评估范围面积44.69平方公里.

2、乡镇:包括兴宁镇、三都镇、黄草镇、蓼江镇、清江镇、滁口镇、州门司镇、白廊镇、汤溪镇共9个建制镇以及回龙山、八面山2个瑶族乡的近期土地利用总体规划所确定的城镇建设用地.

(三)评估对象 根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017),公共管理与公共服务用地评估对象为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地共10个二级类.

四、技术路线与方法 在全面摸清资兴市公共管理与公共服务用地土地利用现状、交易情况及深入分析价格特征、用地性质、价格形成机制的基础上,对公共管理与公共服务用地进行用途分类;

并采用多因素综合评价法,对土地级别进行划定;

然后结合当地土地市场及地价管理的现实需要,以《城镇土地估价规程》为指导,分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价;

最后,编制公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系. 图1 公共管理与公共服务用地基准地价评估技术路线图 具体技术流程为:

1、全面系统调查城市土地市场状况,摸清公共管理与公共服务用地的分布形态、规模、布局等,并总结其用地特征.

2、深入分析公共管理与公共服务用地10个二级类用地地价影响因素,土地市场交易特征、地价形成机制,并根据地价特征、性质对10个二级类进行分析与整理.

3、从影响公共管理与公共服务用地土地质量的自然因素、经济因素等入手,采用多因素综合评定法,对公共管理与公共服务用地进行土地级别的划分.