DOC《廊坊市人民政府令》

廊坊市人民政府令 〔2018〕 第2号 《廊坊市物业管理办法》已经2018年10月31日市政府第28次常务会议通过,现予公布,自2018年12月5日起施行.

市长陈平2018年10月31日 (此件公开发布) 廊坊市物业管理办法

第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进文明城市建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法. 第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动. 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动. 第三条 物业管理应当坚持属地管理、业主自治、专业服务相结合的原则. 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业. 第四条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导,将物业管理服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理机制,并将物业管理工作经费纳入财政预算. 第五条 市物业管理行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,建立物业服务企业信用评价体系,促进物业服务行业健康发展. 第六条 鼓励业主、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务标准和质量等内容的评估活动. 物业服务第三方评估机构出具的评估报告应当真实、客观、全面.

第二章 监督管理 第七条 市物业管理行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)研究制定本市行政区域内物业管理相关政策;

(二)指导和监督县(市、区)物业管理行政主管部门的物业管理工作;

(三)负责住宅专项维修资金的指导和监督;

(四)负责物业服务企业信用管理;

(五)负责对物业管理招标投标活动进行监管;

(六)法律、法规、规章规定的其他职责. 第八条 县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)指导和监督乡镇人民政府、街道办事处的物业管理工作;

(二)负责住宅专项维修资金的归集、使用和监管;

(三)负责物业服务企业的信用信息征集、核查和监管;

(四)负责物业管理招标投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业的审批工作;

(五)负责物业承接查验备案;

(六)负责建立物业管理纠纷调解机制,处理物业管理投诉;

(七)法律、法规、规章规定的其他职责. 第九条 乡镇人民政府、街道办事处对辖区内物业管理工作具体负责,履行以下职责:

(一)指导业主大会成立和业主委员会选举,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)协助县(市、区)物业管理行政主管部门做好物业承接查验备案、住宅专项维修资金监管、物业服务企业信用信息征集等工作;

(三)召集物业管理联席会议,调解物业管理纠纷,协助处理物业管理投诉;

(四)协调和指导未实施物业管理住宅小区的管理服务工作;

(五)法律、法规、规章规定的其他职责. 居民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理的相关工作. 第十条 市、县(市、区)人民政府的下列有关部门按照各自职责做好物业管理的相关工作:

(一)公安机关应当做好物业管理区域内治安、消防安全监督管理工作,对物业服务企业履行治安、消防安全职责情况实施监督检查,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

(二)城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作;

(三)价格行政主管部门应当做好物业服务收费监督管理工作,规范物业服务收费行为,受理价格政策咨询和投诉举报,依法查处各类价格违法行为;

(四)建设行政主管部门应当做好物业管理区域内房屋建筑工程质量保修、供水、供气、供热的监督管理,依法查处擅自变动房屋建筑主体和承重结构的违法行为;

(五)城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,违法搭建建筑物、构筑物,占用和损坏绿地等违法行为;

(六)特种设备安全监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器等特种设备的安全监察,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(七)人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维护监督管理工作. 其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理的相关工作. 第十一条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,实行物业管理联席会议制度.物业管理联席会议应当由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,县(市、区)物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加,协调解决物业管理中遇到的问题. 第十二条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,协助物业管理行政主管部门开展监督管理工作,制定物业服务行业行为规范,调解物业服务行业内部纠纷,促进物业服务行业健康发展.

第三章 业主、业主大会和业主委员会 第十三条 房屋的所有权人为业主.依法登记取得或者根据法律规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主.基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主. 业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务. 第十四条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会. 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益. 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定事项,接受业主监督. 第十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的要求,报送有关筹备首次业主大会会议所需的文件资料. 物业管理区域内,专有部分占建筑总面积百分之五以上且占总人数百分之五以上的业主,可以联名向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出成立业主大会的书面申请. 第十六条 符合成立业主大会条件的,乡镇人民政府、街道办事处应当在收到书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会会议筹备组. 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成. 筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任. 筹备组应当将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日.业主对筹备组成员有异议的,由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处协调解决. 建设单位和物业服务企业应当协助筹备组开展工作. 第十七条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议. 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立. 第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议. 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意. 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决. 第十九条 业主委员会由业主大会依法选举产生,业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;

(四)具备必要的工作时间;

(五)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属企业任职;

(六)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

(七)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

(八)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形;

(九)业主大会议事规则规定的其他条件. 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任. 第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处备案:

(一)业主委员会备案申请表;

(二)业主大会议事规则、管理规约;

(三)业主大会会议记录和会议决定;

(四)业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

(五)业主大会表决汇总结果公示照片;

(六)法律、法规、规章规定的其他资料. 备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门. 第二十一条 业主委员会履行以下职责,并接受业主和物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的监督:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责. 第二十二条 业主委员会应当在任期届满前三个月,书面告知物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会.物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当指导、协助组成换届选举筹备组,由换届选举筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会. 新一届业主委员会换届选举期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新和改造的除外. 业主委员会应当自换届选举筹备组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交居民委员会保管.业主委员会不按时移交的,物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期移交;

拒不移交的,必要时可以请求公安机关给予协助.业主大会和业主委员会依法需要使用上述物品的,居民委员会应当及时提供. 第二十三条 新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,居民委员会将其保管的物品移交新一届业主委员会. 业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会成立前,可以由居民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下,代行业主委员会的职责. 第二十四条 未成立业主大会的物业管理区域,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处指导并协助业主共同决定有关事项.

第四章 前期物业管理 第二十五条 前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理. 建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,并按规定进行备案. 第二十六条 住宅物业的建设单位,应当在办理房屋预(销)售许可证前依法通过招投标方........