DOC《东丽新新家园项目》

东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告 第一部分、天津供应市场研究

3

一、供应调研背景及中原研究思路

3

1、调研背景

3

2、调研目的

3

3、调研对象

3

二、天津市土地市场供应分析

4

1、土地市场现状

4

2、2002年度土地供应分析

6

三、天津市房地产总体供应情况

9

1、天津市房地产供应总量

9

2、天津市房地产市场价格状况

11

3、天津市房地产市场销售量

13

四、天津市房产市场分析

15

1、商品房市场概述

15

2、市场情况分类评价

17

五、中高档住宅市场供应

19

1、总供应量情况

19

2、销售状况

19

3、产品特点

20 第二部分、供应市场专项调研分析

21

一、调研说明

21 1.

市场范围

21

2、样本的选择

21

3、调研目的和分析方法

23

二、高档公寓项目分析

23

1、高档公寓项目综合品质评价

25

2、高档公寓项目供应量分析

26

3、高档公寓项目产品分析

28

4、高档公寓项目价格与销售情况

44

5、项目形象与宣传推广

54

6、高档公寓项目客群分析

54

三、别墅项目分析

55

1、别墅项目综合品质评价

56

2、别墅项目供应量分析

58

3、别墅项目产品分析

61

4、别墅项目优势、劣势分析

78

5、别墅项目价格与销售

80

6、别墅项目形象与宣传推广

89

7、别墅项目客群分析

90 第三部分、个案项目分析

91

一、个案项目的选择

91

二、个案项目分析

91

1、万科花园新城三期――美树丽舍

91

2、半岛蓝湾

97

3、蒙地卡罗

104 第四部分、结论

113

一、总体供应量及供应结构

113

二、区域供应量及供应结构

113

三、在售项目客户特征

113

四、产品特征

113

五、价格及销售

114

六、宣传推广

114 第一部分、天津供应市场研究

一、供应调研背景及中原研究思路

1、调研背景 天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想,经与贵司分析与研究,确定了本次调研的目的、对象、内容和方法.

2、调研目的 本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状况、天津市商品房细分市场的研究、以及对现有别墅项目及高品质的公寓项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究,为本项目的最终市场定位提供有效依据.

3、调研对象 本次调研的对象为市区、滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目.

二、天津市土地市场供应分析

1、土地市场现状 2001年全市出让土地380宗,土地面积619.65万平方米,收益17.22亿元,有偿使用面积占全市供地总量比重达到58.03%. 随着我市危漏平房改造工程的提前完成,中心城区土地需求趋于稳定.2001年出让土地58宗,出让土地面积126.24万平方米,政府收益1.2亿元.中心城区出让地块以居住用地为主.工业、商业办公、居住用地分别为10.35万、9.19万和106.7万平方米,分别占中心城区出让总面积的8.21%、7.27%和84.52%. 1.1土地供应量 1996-2001年全市土地出让情况 年份 数量

1996 1997

1998 1999

2000 2001 累计 出让幅数(幅)

203 295

383 294

336 380

1891 土地面积(万平方米) 378.83 710.45 929.43 428.67 581.82 619.65 3648.85 1996-2001年全市土地出让数量示意图 1996-2001年中心城区土地出让情况 年份 数量

1996 1997

1998 1999

2000 2001 累计 出让幅数(幅)

42 67

85 58

63 58

373 土地面积(万平方米) 36.34 78.91 180.1 64.49 180.26 126.24 666.34 1996-2001年全市中心城区土地出让数量示意图 1.2出让数量变动原因:

97、98年正逢5-7年危改拆迁高峰期,全市土地出让和中心城区土地出让激增,98年中心城区土地出让量相当于1997年的2.3倍.2000年受全国大盘开发的影响,尤其是万科在东丽湖成功收购4000亩规划用地,各大开发企业再一次大规模扩张,成片获取中心城区土地,如中体产业投资的 奥林匹克花园 ,顺驰集团投资的 太阳城 ,天房集团投资的 瑞江花园 等使得当年土地交易量暴涨,相当于1999年供应量的3倍. 从整个天津房地产市场来看,目前天津市居民平均居住面积只有9.6平方米,低于全国20平方米的平均水平,天津市居民住房需求潜力有很大空间,住宅市场仍会保持向上的势头,也必将带动土地市场的成交,从而引起土地供应量的上涨.

2、2002年度土地供应分析 2.1土地供应量 根据政府部门计划,2002年供地总量控制在450公顷以内,其中商品房用地135公顷,占计划的30%,危改、安居用地315公顷,占计划的70%. 可供地块范围:危改用地将严格控制在市政府94年确定的164片危改大片内,安居用地控制在政府确定的梅江、西横堤居住区内,并实行总量控制.另筛选35幅404公顷土地,作为近期可供开发商品房的用地. 2002年外环线内居住建设土地(危改部分)供应量 区域和平区 河北区 河东区 南开区 河西区 红桥区 合计土地面积(万平方米 22.27 99.65 112.41 47.24 18.46 232.14 532.17 2002年外环线内居住建设用地计划(安居部分)供应量 地块名称 梅江居住区 双林居住区 西横堤居住区 合计 土地面积(万平方米)

80 163

174 417 2002年外环线内居住建设用地报件计划(商品房部分)量区域和平 河西 河北 南开 河东 红桥 北辰 西青 东丽 合计 土地面积 (万平方米) 2.4 186.43 47.4 30.74 52.46 5.56 16.7 55.22

7 403.91 2.2潜在土地供应 2002年天津市土地市场发展有着巨大的潜力. 从外部环境来看,天津地处环渤海地区的中心,毗邻首都北京,拥有我国北方最大的综合性贸易港口,在区域竞争中具有得天独厚的优势.特别是北京成功申办2008年奥运会,将在近几年对周边地区的经济发展产生推动作用,给天津带来巨大的市场空间. 从内部条件来看,近年来天津市加大了基础设施投入,城市环境明显改善,城市功能进一步提高,城市经济步入快速发展轨道,土地价值稳步提高. 从目前房地产市场发展的态势看,外环线范围内还有大量的土地可供开发利用,如王兰庄,侯台,西横堤,瑞景,北辰,张贵庄,双林,西青区杨柳青高尔夫球场附近,北辰区红光农场,小淀地区,东丽区东丽湖,津南区双港,团泊洼,大港大学城,天津开发区、宝坻京沈高速沿线,武清杨村、逸仙科技园等地区,这些地块也是天津开发商看好并愿意投资的地区. 长期发展潜力巨大. 根据天津市1996-2010年土地规划,天津城市土地利用情况将会有很大的发展, 天津中心城市建设用地平衡表 用地类别 面积(平方公里) 占城市建设用地比重(%) 人均用地面积(平方米/人) 现状 规划 现状 规划 现状 规划 居住用地 96.4 146.6 24.2 26.4

20 22.2 公共设施用地 36.4 60.3 9.1 10.9 7.5 9.1 商业金融用地 7.7 15.4 1.9 2.8 1.6 2.3 城市居住用地规划指标 平方米/人 用地类别 2000年2010年 居住用地 20.0-23.0 22.0-25.0 其中 住宅用地 10.4-11.5 11.0-12.2 公共服务设施用地 5.3-6.0 5.5-6.5 2.3土地供应特征 从土地市场发展来看,2002年1~8月天津市土地市场呈现以下特征: 土地价格稳中有升 2002年上半年,天津市分别调整了天津市中心城区基准地价和天津市普通住宅用地楼面地价标准,使中心城区综合评估地价水平提高了30%.随着天津经济实力的增强,以及城市基础设施和环境水平的提高,天津市土地价格水平稳步上升. 交易公开化、规范化 按照国土资源部11号令[2002]规定,从2002年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让.为此,天津进一步明确了土地交易中心的工作职能,加大了土地出让市场化的力度,从2002年下半年逐步开始加大土地拍卖的数量,而天津开发区自2000年起,已经全部土地实现公开拍卖. 扩大了土地有偿使用范围 成片危漏房屋改造和经济适用房(安居)项目纳入有偿供地范围,按50%缴纳土地出让金. 商贸公建建设用地有所增加 天津市出台了支持大型商贸公建项目开发建设用地的优惠措施:即大型商贸等公建项目在办理土地出让手续时,土地出让金参考普通商品房楼面地价标准收取.这一措施对天津市大型商贸公建建设起到较大推动作用,有效地提高中心城区的经济功能和环境品位.2002年下半年就有6家国际知名商贸企业投资于天津,如沃尔玛等. 房地产企业加大了前期投入 天津市今年1-6月共出让土地面积185.5万平方米,比上年同期增长1.1倍.完成土地开发面积168.1万平方米,比上年同期增长54%.这主要是一些规模较大的房地产企业增加了土地储备和土地开发投入,其中塘沽海洋高新技术开发公司和经济技术开发区建设集团有限公司各购置土地30万平方米、大港区城市建设综合开发公司和开发区浩达房地产开发有限公司各购置土地8万平方米、塘沽区宏达实业开发公司购置土地6万平方米、开发区永泰房地产开发公司购置土地5万平方米,仅上述6家企业共购置土地87万平方米,占本年全部购置面积的46.9%.前期投入的增加表明开发商对房地产发展前景依然看好,也为我市房地产的发展积蓄了后劲.

三、天津市房地产总体供应情况 2001年天津市全部商品房供应量(含期房)1809.04万平米;

总投资额161.27亿元,其中住宅投资96.4亿元;

销售量达660万平米.

1、天津市房地产供应总量 1.1天津市历年房地产开发总量 1996~2001年天津市房地产工程开工量逐年增加.2002年1~6月各开发企业完成投资和开工数量均好于去年同期;

住宅新开工面积达366万平方米,比去年同期增长26万平方米,竣工235万平方米,施工面积达1277万平方米. 时间 项目 住宅 非住宅房屋 共计

1996 新开工面积 236.73 58.24 294.97 施工面积 712.36 275.90 988.26 竣工面积 318.50 48.09 366.59

1997 新开工面积 327.17 38.02 365.19 施工面积 773.92 342.81 1116.73 竣工面积 254.39 45.24 299.63

1998 新开工面积 517.89 89.61 607.50 施工面积 1093.69 286.08 1379.77 竣工面积 357.17 71.57 428.74

1999 新开工面积 446.04 51.25 497.29 施工面积 1274.32 322.35 1596.67 竣工面积 431.12 23.69 454.81

2000 新开工面积 567.84 50.02 617.86 施工面积 1582.15 200.85 1783.00 竣工面积 532.63 50.88 583.51

2001 新开工面积 506.24 63.10 569.34 施工面积 1590.62 272.86 1863.48 竣工面积 626.63 63.85 690.48

2002 (计划) 新开工面积

600 600.00 施........