PDF《2014.4》

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1、4 月重点城市供求总量处于低位,市场仍未走出调整期

2014 年4月各重点城市供应量出现分化,北上广供应同比上升, 月内供应均突破

100 万方, 四月份, 北京供应达到

130 万方,总量同比翻番,而杭州、成都等市,月内供应则出现较大幅度的下滑,截止至

27 日,成都市全市供应总量仅有

26 万方,较3月全月大幅下滑 81%. 虽然各市供应涨跌参半,但从成交来看,7 成重点城市成交量环比下跌,成都、重庆二市环比跌幅过 半,同比方面,重点城市成交量更是全线下滑.以一线城市中降幅最大的北京为例,四月份北京市场供应 持续高位,月内全市商品住宅供应量已经超过

100 万方,但在信贷持续紧缩、自住型商品房入市、媒体渲 染降价信息等因素影响下,使得刚需购房者观望情绪上升,市场整体需求处于低位,月内成交量只有不足

50 万,市场短期去化速度明显不足. 结合当前重点城市市场表现来看,上半年国内楼市成交回调之势已经确立,受供求关系影响,上半年 市场仍难以走出调整期,在市场整体的去化压力下,降价范围或将进一步扩大.但也应该注意到,在市场 库存及经济发展压力下,已有部分地方政府在政策面进行了适度放宽,四月下旬,南宁与天津滨海新区相 继松绑限购,得益于政策面的利好,下半年部分城市成交或将加速恢复,但受到经济增速趋缓、信贷持续 紧张等大环境因素的影响,整体来看,年内市场成交仍然难以达到去年的火热程度. 表:2014 年4月全国重点城市商品住宅成交量表 单位:万平方米,%,月 备注:上表中城市供应数据为本月新申请预售证面积,成都供应数据为截止至

27 日的盘披露数据,重庆为商品房 资料来源:CRIC

2、市场短期风险:供求比处于短期高位,北京供求比达 2.28 我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析,通常 认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于

18 个月市场将呈现供过于求,低于

6 个月则为供 不应求;

供求比方面,在0.8-1.2 之间较为平衡,高于 1.2 市场呈现供大于求,低于 0.8 则为供不应求. 市场成交仍处低位,重点城市供求比较三月上升

7 2014 年4月,受典型城市商品住宅成交量低迷影响,各城市当月的短期供求比较

3 月有所上升,北 京供求比为 2.44,广州、杭州和南京等城市供求比也都在 1.5 以上.在我们看来,上半年市场需求仍未得 到有效释放,伴随着下半年刚需客户的逐步入市,市场去化能力将有所恢复,未来重点城市供求关系也有 望回归到相对平衡的范围. 图:2014 年4月重点城市市场短期风险对比图 图:2014 年3月重点城市市场短期风险对比图 备注: 纵轴为当月底存量消化周期(单位:月) ,公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量;

3、中低档产品成交份额上升,京沪小户型项目成交占比大幅增加 从成交价格结构来看,一线城市的中低档项目产品成交占比均有不同程度的增加.上海方面,各档次 段产品成交占比相对稳定, 在新城翠苑、 旭辉城等项目的快速去化支持下, 中低档项目成交占比小幅上升;

北京方面,中低档项目成交占比亦是小幅上升,但受全市成交仍处低位影响,购买力受市场波动影响较小 的中高档项目,仍是市场交易主力,月内金禧花园、金隅澜湾等项目均取得了优异的业绩;