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同时宗地原 属于城市近郊区,近年来随着城市扩张、交通等城市配套设施不断改善、城市可供开发土地 面积逐步减少,地价同步上涨. 本次评估对土地按照工业用途、划拨性质进行评估,并未与

一、二线城市地价进行比较 或挂钩,也未考虑商业用途,假设未来其用途仍为工业用途,并扣减工业用途出让金. ( 二)公司董事会的进一步说明

1、本次以评估值定价的情况说明 本公司下属全资子公司平顶山天安煤业天宏选煤有限公司 ( 以下简称 天宏选煤公 司 ) 本次拟收购标的为中国平煤神马集团天宏焦化有限公司 ( 以下简称 天宏焦化公 司 )下属全资子公司武汉平焦贸易有限公司(以下简称 武汉平焦公司 或 标的公 司 )100%的股权. 转让价格为北京中锋资产评估有限责任公司对标的公司出具的中锋评 报字 【 2017】第152号评估报告,以2017年8月31日为评估基准日确认的净资产评估值52, 257万元. 其中武汉平焦公司不动产即房产和土地评估增值较大. 根据评估结果,有关不 动产增值情况如下表: 单位:万元 名称 建筑面积 ( m2) 账面价值 评估价值 评估增值 ( %) 平均价格 ( 万元/m2) 原值 净值 北京市西城区西海 的四合院 1,039.86 2,760 2,170.05 31,091.81 1332.77 29.9万元/m2 武汉市房产 ( 含商用 一层底商) 3,734.36 3,259.67 2,058.85 5993.54 191.11% 1.6万元/m2 平顶山市房产 ( 含构 筑物) ------- 6,999.76 1,665.92 4,500.23 170.14% 平顶山市土地 311,334.89 1,981.37 1,981,37 13,275.32 570.01 426.4元/m2 1)房屋建筑物:纳入本次评估值定价范围内的房屋建筑物从坐落区域位置上分为三部 分:一是位于北京市西城区西海的四合院,购置于2005年度;

二是位于武汉市~口区的房产 ( 含商用一层底商),2000年取得入账;

三是位于平顶山市的房产,为洗煤生产及辅助用房 及构筑物,主要建成于1970-1992年和2000-2010年期间. 由于北京、武汉两部分房产购置 时间较早,原始取得成本 ( 房地合一价值)大幅低于一二线市场现价,故北京武汉两地采用 市场比较法进行评估,增值幅度较大. 位于平顶山市的洗煤生产及辅助用房采用重置成本 进行评估,评估原值增值率为41.96%,评估净值增值率为170.14%. 评估原值增值原因主要 是房屋建成年代较早,近年来建筑成本持续上涨形成;

评估净值增值原因除上述评估原值 带动因素外,还有企业折旧年限与评估计算采用的经济耐用年限差异所带来的增值,甚至 部分建筑物已提足折旧. 2)土地使用权:纳入本次评估值定价范围的土地使用权为位于平顶山市卫东区的1宗 国有建设用地使用权, 用途为工业用地, 土地面积合计为311,334.89 平方米 ( 折合467 亩),增值率570.01%,产生增值的主要原因是企业土地使用权取得时间较早 ( 2002年2月 取得). 期间国家土地管理政策和市场行情已发生变化,而包括平顶山市卫东区在内,全国 土地市场行情都呈上涨趋势. 同时宗地原属于平顶山市近郊区,近年来随着城市扩张、交通 等城市配套设施不断改善、城市可供开发土地面积逐步减少,地价同步上涨. 综上所述,位于北京、武汉的房屋建筑物是参照当地

一、二线城市市场价比较评估定 价,平顶山地区洗煤生产及辅助用房屋建筑物按重置成本法评估定价,未包括土地价格. 武 汉平焦公司拥有的位于平顶山卫东区建设用地,按照工业用途、划拨性质进行评估定价,并 未与