PDF《2019 年山东省政府土储专项债券（四期）》

参考前三年济宁城市综合地价水平值上涨幅度, 确定嘉祥县平 均每年地价上涨幅度为 2.06%, 并按 100%比例计算土地价格的增长. 由于泰安市区地块出让较 少,参考近年来泰安市区及周边出让住宅、商业地块成交价,以此作为预计楼面单价.

3 若无特殊说明,本报告中覆盖倍数指预计项目收益对项目融资本息(所有外部融资本息)的 覆盖倍数, 其中省本级拟发行债券利息均按照年票面利率 5.0%测算;

济南市和淄博市拟发行债 券利息均按照年票面利率 4.0%测算;

泰安市拟发行债券利息均按照年票面利率 4.5%测算.

3 新世纪评级 Brilliance Ratings 项目名称 总投资额 计划融 资规模 本期债券 计划融资 计划后续 发债 预计土地出 让收益 覆盖 倍数3 临沂市商谷片区跨境贸易 示范区地块土地储备项目 13.97 7.00 2.00 5.00 22.83 2.84 泰安市泰山玻璃纤维有限 公司(老厂区)土地储备项 目8.00 6.96 2.00 4.96 28.76 3.59 合计 34.84 19.96 10.00 9.96 79.77 ― 资料来源:根据山东省财政厅提供的数据整理、计算 (2)济南市 济南市位于山东省中西部,全市总面积

8177 平方公里,现下辖历 下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、章丘、莱芜和钢城区九区,以及 平阴、商河和济阳三县,另设有济南新旧动能转换先行区.截至

2018 年末全市常住人口为 746.04 万人.作为山东省的省会城市,济南市综 合经济实力较强,近年来经济总量位于山东省各地市前列.2016~2018 年,济南市地区生产总值分别为 6536.10 亿元、7201.96 亿元和 7856.56 亿元,同比分别增长 7.8%、8.0%和7.37%. 2015~2017 年,济南市政府性基金预算收入分别为 493.06 亿元、 766.75 亿元和 889.23 亿元, 其中国有土地使用权出让收入分别为 399.99 亿元、663.13 亿元和 768.73 亿元;

国有土地收益基金收入分别为 21.02 亿元、33.72 亿元和 39.59 亿元.从土地出让情况看,2016~2018 年,济 南市土地出让总面积分别为 1449.47 万平方米、1245.45 万平方米和 1926.06 万平方米;

同期,土地出让总价分别为 724.18 亿元、1041.91 亿元和 930.63 亿元.2016 年,在降首付、减税费和放宽公积金贷款等 多种政策的影响下,济南市房地产市场需求释放,受此影响,当年住宅 用地和商业/办公用地出让均价大幅提升,同比分别增长 59.59%和56.97%至7843.76 元/平方米和 7770.93 元/平方米.2017 年,得益于住 宅用地出让均价的持续走高,当年土地出让总价较上年大幅增长 43.87%.2018 年,主要由于住宅用地和商业/办公用地出让均价大幅下 降,当年土地出让总价较

2017 年下降 10.68%.

图表 4. 2016~2018 年山东省济南市土地出让情况 指标

2016 年2017 年2018 年 土地出让总面积(万平方米) 1449.47 1245.45 1926.06 其中:住宅用地 712.54 620.68 761.82 商业/........