PDF《金融街控股自持物业市场价值估测》

金融街控股自持物业市场价值估测 之调研报告 金融街控股股份有限公司

2013 年4月2目录1概要.

4 1.1 本估价项目概述.4 1.2 估价标的项目基本情况.4 1.3 估价的方法和步骤.4 1.4 数据采集说明.6 1.5 主要结论.7

2 北京市商业及写字楼市场简述.8 2.1

2012 年北京市商业市场简述

8 2.2

2012 年北京市写字楼市场简述

10 3 金融街购物中心的价值估测.12 3.1 金融街购物中心可比项目的确定

12 3.2 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价.12 3.3 可比项目成交价格的调整因素

13 3.4 对可比项目成交价格调整系数的说明

19 3.5 金融街购物中心调整系数表

20 3.6 金融街购物中心估价结果

20 4 美晟国际广场的价值估测

21 4.1 美晟国际广场可比项目的确定.21 4.2 美晟国际广场可比项目成交价及平均成交价.21 4.3 可比项目成交价格的调整因素.22 4.4 对可比项目成交价格调整系数的说明.29 4.5 美晟国际广场调整系数表.30 4.6 美晟国际广场估价结果.30

5 金树街的价值估测

31 5.1 金树街可比项目的确定

31 5.2 金树街可比项目成交价及平均成交价

31 5.3 可比项目成交价格的调整因素

32 5.4 对可比项目成交价格调整系数的说明

37 5.5 金树街调整系数表

38 5.6 金树街估价结果

38 6 C3 四合院的价值估测

39 6.1 北京四合院市场简述

39 6.2 可比项目的确定

39 6.3 C3 四合院可比项目报价及平均报价

40 3 6.4 影响其价格的主要因素分析

41 6.5 对可比项目成交价格调整系数的说明

46 6.6 C3 四合院调整系数表

47 6.7 C3 四合院估价结果

47 7 A5 写字楼的价值估测

48 7.1. A5 写字楼地上面积价值估测

48 7.1.1 A5 写字楼地上面积可比项目的确定

48 7.1.2 A5 写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价

48 7.1.3 可比项目地上面积成交价格的调整因素

49 7.1.4 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明

55 7.1.5 A5 写字楼地上面积调整系数表

56 7.2 A5 写字楼地下面积价值估测.57 7.2.1 A5 写字楼地下面积可比项目的确定及其地下面积成交价格

57 7.2.2 可比项目地下面积成交价格的调整因素

57 7.2.3 对可比项目地下面积成交价格调整系数的说明

60 7.2.4 A5 写字楼地下面积调整系数表

61 7.3 A5 写字楼公允价值计算

62 7.3.1 A5 写字楼公允价值计算公式

62 7.3.2 公允价值计算

62 7.3.3 A5 写字楼公允价值估测结果

62 8 德胜国际中心写字楼的价值估测.63 8.1. 德胜国际中心写字楼价值估测.63 8.1.1 德胜国际中心写字楼可比项目的确定

63 8.1.2 德胜国际中心写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价.63 8.1.3 可比项目地上面积成交价格的调整因素

64 8.1.4 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明

70 8.1.5 德胜国际中心写字楼地上面积调整系数表

71 8.1.6 德胜国际中心写字楼地下面积测算

72 8.2 德胜国际中心写字楼公允价值计算.72 8.2.1 德胜国际中心写字楼公允价值计算公式

72 8.2.2 公允价值计算

72 8.2.3 德胜国际中心写字楼公允价值估测结果

73 4

1 概要 1.1 本估价项目概述 本报告采用可比项目成交价格类比法对金融街控股公司六项自持型商业物 业(即估价标的项目)进行价值估测.它们分别是金融街购物中心、美晟国际广 场、金树街、C3 四合院、A5 写字楼和德胜国际中心写字楼. 本报告选取了北京主要城区(包括东城、西城、朝阳和海淀)内与估价标的 项目可比的