PDF《金融街控股自持物业市场价值估测》

63 个项目进行了综合调研, 形成自持物业公允价值估测的基础资料;

与此同时,我们与北京市建设委员会房地产交易管理网签署合作协议,从该系统 获取调研项目的网签交易价格;

同时在项目调研基础上,考虑标的项目的实际情 况,进一步确定与标的项目更加相似的可比项目若干;

确定可比项目之后,将可 比项目与标的项目的各个方面情况进行逐项对比, 并以此为依据对可比项目的成 交价格进行合理修正,从而得到估价标的项目的最终估测结果. 1.2 估价标的项目基本情况 表1估价标的项目基本情况 项目 购物中心 美晟国际广场 金树街 C3 四合院 A5 写字楼 德胜国际中心写字楼 位置描述 金融街商务区 核心 西单商业区核心 金融街商务 区核心 金融街南区 金融街商务 区核心 德胜科技园核心区 项目性质 购物中心 购物中心 商业街、 公寓 底商 四合院 甲级写字楼 甲级写字楼 入住客户 LV 等奢侈品 高端商品 巴黎老佛爷百货 必胜客等餐 饮 高档餐厅 北京农村商 业银行等金 融行业企业 北京中科期刊出版有 限公司等企业 总占地面积 33630.72 平方 米12279.79 平方 米40279.78 平方米 3343.82 平方米 13767.90 平方米 35296.97 平方米 (项目总占地面积) 总建筑面积 91164.53 平方 米48977.93 平方 米14771.14 平方米 2080.56 平方米 92455.47 平方米 31205.88 平方米 楼层 一期为地下一 层、地上四层;

二期为地下一 层,地上五层 地下一层、地上 五层 地下一层、 地上二层 地下一层、 地上一层 地上十六层、 地下四层 B 座地下一层、地上 十六层部分面积;

E 座地下一层、地上一 层、二层部分面积 1.3 估价的方法和步骤 (1)估价方法:可比项目成交价格类比法 (2)估价步骤

5 ①在北京主要城区(包括东城、西城、朝阳和海淀等)内选取了

63 个 项目进行综合调研,深入了解其地理位置和环境、项目性质、结构类型、房 屋状况、物业管理、成交价格等相关情况.调研项目具体见表 2. 表2北京市商业地产调查项目 购物中心 (10 个) 商业街(22 个) 写字楼(18 个) 四合院(13 个) 林达海渔广场 富力十号 CRD 银座 望京 SOHO 北京 link 南锣鼓巷四合 院 望京 SOHO 太阳星城火 星园 美利山 东亚・中轴国 际 银河 SOHO 交道口四合院 三里屯 SOHO 凯迪・尚府 红玺台 雅宝城 国投广场 东四四合院

1 银河 SOHO 合生国际家 园 西派国际公 寓 西海国际中 心 中坤国际 广场 东四四合院

2 大钟寺现代商城 西城晶华苑 华远九都汇 诺德中心 朗琴国际 西海四合院 云起时[珍宝花 园] 珠江帝景家 园 建外 SOHO 世奥国际中 心 安定门四合院 雅宝城 望京 SOHO 富力信然庭 林达海渔广 场 地安门四合院 天作国际中心 西绒线

26 号 首城国际 首科大厦 雍和宫四合院 天美时尚名店 万科公园五 号 新景家园 万科蓝山 景山四合院 首开铂郡 远洋・沁山水 东方银座 北海四合院 中信城 世纪财富中 心 护国寺四合院 中海紫御公 馆 融科望京产 业中心 张自忠路四合 院 珠江罗马嘉 园 西杉创意园 东四四合院 ② 根据步骤①的调研结果,重点分析项目的地理位置、所属商圈、房屋状 况、设备装修标准等因素,进一步筛选出与估价标的项目最具可比性的

28 个项 目(购物中心和美晟国际广场

5 共个,商业街