PDF《金融街控股自持物业市场价值估测》

5 个,四合院

9 个,A5 写字楼、 德胜国际中心项目共

9 个) ,作为估价的可比项目,具体见表 3.

6 表3估价可比项目表 购物中心、美晟国 际广场(共5个) 商业街 (共5个) 四合院 (共7个) A5 写字楼 (共5个) 德胜国际中心 (共5个) 望京 SOHO 中信城 南锣鼓巷四合 院 东方银座 融科望京产业中心 诺德中心 西城晶华 交道口四合院 国投广场 丰联广场大厦 三里屯 SOHO 太阳星城火星园 东四四合院

1 银河 SOHO 中坤国际广场 云起时珍宝花园 珠江帝景 东四四合院

2 望京 SOHO 诺德中心 首开铂郡 西绒线

26 号 西海四合院 融科望京产业中心 西海国际中心 凯迪尚府 安定门四合院 E2 四合院

1 E2 四合院

2 E2 四合院

3 ③ 获取上述

27 个可比项目在

2012 年12 月31 日或邻近时间(12 月31 日 无成交的情况下)的成交数据,其中购物中心和商业街、写字楼类的

22 个可比 项目的成交价格和成交面积从北京市建委房地产交易管理网获取, 而四合院的交 易无法获得官方数据, 因此

9 个四合院可比项目的成交价格和成交面积数据一部 分从北京顺益兴房产公司、北京万德成不动产经纪公司网站获得,一部分由公司 内部相关部门获得. ④ 由于各个可比项目与估价标的项目之间存在差异,直接通过对可比项目 的成交价格进行简单平均,得到标的项目的估测结果这种方法,将影响估价结果 的科学性.为了使估价结果更加科学合理,我们从多个方面将可比项目与估价标 的项目进行逐项对比,对可比项目的成交价格进行修正,对修正后的结果进行算 术平均,最终得出估价标的项目的估测价格. 1.4 数据采集说明 ① 本次采集的所有项目的成交价格,其成交时间均为

2012 年度;

② 各个可比项目的成交时间分布不平均,很多项目在

12 月份没有成交.针 对这种情况,我们将采用最临近月份的成交数据,并根据

2012 年市场的价格走 势规律对其进行合理修正;

③ 可比项目网签价格有时因为某些特殊原因会出现异常值,这些异常值与 项目平均价格水平有十分显著的差距.因此,为保证数据的合理性,对于此类数 据不予采集;

7 ④ 各个可比项目的成交方式不同,既有整售,又有散售.一般来说,同一 项目整售的成交价格一般会低于散售的成交价格;

⑤ 同一项目中不同位置,其商业价值也有所不同,相应地其成交价格也会 有所差异;

⑥ 四合院市场具有供应量有限、成交量较少、功能多样性等特点,因此目 前四合院市场没有相对权威的市场价格走势. 本报告采用中国指数院城市综合价 格指数反映四合院市场价格走势. 1.5 主要结论 表4估价结果一览 项目 购物中心 美晟国际购物 广场 金树街 C3 四合院 A5 写字楼 德胜国际中心 总建筑面积 (平方米) 91,164.53 48,977.93 14,771.14 2080.56 92,455.67 31,205.88 建筑面积估 测单价(元/ 平方米)

44709 46431

45805 130088

36741 23507 建筑面积估 测总价(亿元) 40.76 22.........