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21 年内, 发展商亦要每年缴交差饷物业估值 3% 地租.4.3 林郑月娥表示,海运大厦最新的地契条款下,可建的最高楼面面积为

85 672 平方 米,其中 作商 业用途 的,只占 当中 59%, 余下的41% 用作码头的停车场、海关及入境设施等非商业用途.她认为整个换地安 排是符合公众利益,做到双赢, 政府既能透过换地收到土地收入,而整个邮轮码头的运作亦可 以不受影响继续下去. 立法会秘书处IN33/11-12 资料研究部第6页5. 各界就重批海运大厦地段事宜所提出的意见及关注事项5.1 と狙芯勘ǜ嬷赋,九?仓以79 亿港元补地价,续批

21 年,较 该行原先预计的

8 至15 年长,每年平均成 本约3亿7,600 万港元,优於预期.亦有证券分析员 认为,海 运大厦地契续租后,九?仓可通 过优化内部间隔与增加可出租 楼面,提升物业租值,更可重整海港城的租客组合,令整体租 金收入提升. 5.2 根ㄒ等耸恳饧,以目前九?仓获批的租金与附近的商场或写字楼比较,租 金是过低.此外,在 这次重批项目上 停车场不须补地价,但海运大 厦的车位却一直有作出租用途, 是收入来源之一.这种透过协议的补地价方式,只能靠专业人 士作评估,多少带有主观成份 ,效果及不上公开拍卖与招标. 5.3 有评论指出政府在该事件上「明益」九?仓,予人官商勾结之感,亦质疑政府在计算 补地价时,只将海运大厦单纯 视作码头去计算补价,认 为政府 有责任向公众交代续租给九? 仓的原因.时事评论员 认为,政府给海运码头地段原址换地, 但未有交代为何不将该地段公开招标,以开放竞争.而 政府与 发展商商讨和落实重批地段的细节欠透明度,难释除公众疑虑.5.4 地产界表示价钱属合理水平,因 现时的

79 亿港元只属 租用该物业的地价,而物业是 由九?仓所兴建,其品牌效应、 知名度和管理,均 由九?仓所创 立和负责.而续租年期则长达

21 年,其间存在楼市升跌周期,九 ?仓和会德丰仍要负上一定 的风险.有学者 认为不宜将海运大厦与附近的商m兆獗冉, 因海运大厦是整个商场项目谈判,实质可用的楼面可能只有6至7成,而且21 年年租期是长远投资,普 通商m只有

2 至3年租期.再者,一般商m的兆獠挥猛度虢ㄖ,有 别海运大厦 需兴建其他配套. 立法会秘书处IN33/11-12 资料研究部第7页5.5 有测量师表示,海运大厦在新租约下,合计可用的商业楼面是

50 632 平方米.以此计算,

21 年租期,每年每平方 米的市值是

15 万6,000 港元,不算便宜,未来

21 年的市况也 难以确保.若政府将海运大厦公开招标,九?仓可透过法律程 序挑战政府的决定,质疑政府不 续租的理.再者,海运码头 是香港现时唯一的邮轮码头,若 将之公开招标,会令码头出现 营运问题,影响邮轮旅游业.时事评论员 亦指出,海运大厦及 码头地段三面环海,唯一可以通 往码头的必经之路,全 属九? 仓持有,而且业权的租约长达

999 年.故此,无论公众从哪一 条路前往海运大厦及邮轮码头,都必须经过九?仓的土地.若 然政府将地段重新招标,市场 也未必承接该项安排. 5.6 旅游业议会主席胡兆英形容海运码头续租对旅游业影响正面,因 为启德邮轮码头到明年才落成,海运码头续租避免 香港邮轮泊位出现真空状态. 黄凤仪2012 年6月26 日

电话:3919

3632 资料摘要为立法会议员及其下委员会而编制,它们并非法律或其他专业意见,亦不应以该等资料摘要作为上述意见.资料摘要的版权由立法会行政管理委员会(下 称 行 政管理委员会 )所拥有.行政管理委员会准许任何人士复制资料摘要作非商业用途,惟有关复制必须准确及不会对立法会构成负面影响,并须注明出处为立法会秘书处资料研究部,而且须将一份复制文本送交立法会图书馆备存.立法会秘书处IN33/11-12 资料研究部第8页参考资料 1. 公民教育委员会:《中华人民共和国香港特别行政区基本法: