DOC《国家税务总局广西壮族自治区税务局》

国家税务总局广西壮族自治区税务局 存量房评估办法 (修订稿) 第一条 为了加强存量房交易的税收征管,保障国家税款及时足额入库,维护纳税人的合法权益,根据《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税〔2009〕100号)、《国家税务总局关于开展房地产模拟评税工作的通知》(国税发〔2010〕4号)、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)和《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)的规定,制定本办法.

第二条 本办法适用于国家税务总局广西壮族自治区各级税务机关应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作. 第三条 存量房评估应符合科学性、规范性、统一性和实用性的原则要求. 存量房评估应遵循下列原则:合法性原则,统一规范原则,估价时点原则,公平效率原则. 第四条 评估方式主要以市场比较法理论为基础,以计算机手段为依托,采用批量评估为主,个案评估为补充的方式进行. 第五条 纳税人对存量房交易价格评估结果有异议的,按《国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格异议处理办法(试行)》的规定进行处理. 第六条 市场比较法的适用对象是在同一供求范围内并在估价时点的近期、存在着较多类似的房地产交易实例的房地产.结合同一地区的房地产交易情况,已建成的居住用房适用市场法评估. 第七条 市场比较法是应用替代原理,通过市场上类似房地产的正常成交价格来推断评估对象的评估价值的方法.整体评估房地产的价值,以房产与土地的结合价值为评估目标. 第八条 各设区的市税务机关应成立存量房评估领导小组,指导、审议片区和小区的划分、标准房、修正系数的论证选取等工作.存量房评估领导小组下设专家组,具体评估价格更新工作由专家小组实施. 第九条 片区的划分 每个设区的市经过调查,结合实际情况将本市范围的城区或县按地域和价格区间划分为不同的片区. 片区按下列方法之一划分:1.按税收管辖权进行划分,一般只考虑到县(区)分局的管辖范围;

2.运用道路网络进行区分,也就是边界区分要求按有明确名称的道路进行划分;

3.按经济繁荣程度不同进行划分;

4.按地理位置相近原则进行划分;

5.每个片区应有2个或2个以上小区. 片区的划分应做到无遗漏、无空白、不重叠. 第十条 小区的划分 在片区的基础上进行分区,每个片区划分为2个以上小区.每个小区设置一个16位数字代码,其中:前2位为地市代码,3-4位为县(区)代码,5-8位为路段代码,9-12位为片区代码,13-16位为小区代码. 同一小区要求房屋类型相差不大、经济繁荣程度比较接近、地理位置分布相邻.如有需要,可以单幢楼房作为一个小区. 第十一条 采集、选取和确定标准房

(一)每个小区选取相应数量标准房实例.标准房实例应符合以下条件: 1.与所在小区内的其他住房是相同房屋类别. 2.与所在小区内的其他住房建筑结构相同. 3.标准房实例的交易日期应在1年以内. 4.标准房实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格. 没有标准房实例的,选用按上述原则选取标准房价格.标准房案例信息的采集,由税务部门自行采集,也可以通过政府采购方式委托有资质的中介机构进行.