DOC《老城区二手楼价已调整到位》

老城区二手楼价已调整到位 ――2008年8月广州二手房市场研究报告 2008年8月是北京奥运会举办的时段,广州二手楼市受奥运会影响并不算很大,当月中介行的租、售业务量相对7月份仅出现窄幅减少.

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为7257元/平方米,环比上升1.8%,同比上升7.4%;

中心城区二手住宅成交均价为7612元/平方米,环比下跌0.8%.8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅平均租金为28.5元/平方米・月,环比上升1.1%;

中心城区二手住宅平均租金为30.2元/平方米・月,环比上升1.1%. 来源:满堂红研究部 楼价调整到位便可吸引投资客入市 8月份,广州总体和中心城区的二手楼均价走势首次出现不相符,总体二手均价环比上升1.8%,中心城区二手均价环比下跌0.8%.中心城区均价下跌主要是越秀、海珠两区均价明显下跌造成的,而其中老城区二手楼价已有调整到位的迹象(见下表).当月经满堂红地产促成的交易中,越秀、荔湾两区的二手楼成交宗数已接近今年3月的"小阳春"水平,虽然与去年高峰期还有一定差距,但在最近的调整期内表现尚算不错.满堂红研究部经理周峰分析,楼价是否调整到位是以成交量为判断标准的,如果楼价走低,成交量依然萎缩,则说明楼价尚未调整到大部分准买家接受的范围;

如果成交量伴随着楼价走低而逐步放量,则可认为楼价已有调整到的迹象.越秀、荔湾两区的二手楼价经过今年上半年的调整,现已跟同区域、板块的一手新盘价形成较明显价差,在价格优势和区域优势的联合作用下,包括自住客和投资客在内的准客户开始陆续入市. 奥运会期间,沉寂一段时间的投资客开始入市购置物业,当月同一个买家购置两套或以上物业的宗数占买卖成交总宗数的3.2%.投资客青睐的地段包括西华路、光孝路、天成路、解放南路、建设大马路、工业大道南、金纺路等,目标物业面积在30~70平方米之间,总价从20~70万元不等.周峰认为,上述地段物业分布在老三区内,投资客的市场触觉较一般的自住客要敏锐,他们入市购置两套以上的房产,实际上已认同了该物业所属板块的楼价具备投资价值,故而才会大胆入市.随着这类投资性买卖行为的逐渐增多,预计今年12月后广州总体二手楼均价会向上突破7300元/平方米的"压力线",有所上扬. 2007年第一季度至今老城区二手楼均价走势表(元/平方米) 区域 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08年7-8月 越秀

6782 7755

8588 9156

8668 9075

9491 荔湾

5528 6040

6536 6941

7096 7062

6980 来源:满堂红研究部 小区车位投资价值普遍不高 今年前七个月,广州市

一、二手车位买卖成交总面积为13.54万平方米,比2007年同期大幅减少49.2%.成交量减少主要是供应量减少,一手新盘的配套车位根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》只能对楼盘业主销售,不能出售给炒家;

二手的车位集中供应在拍卖市场,但今年拍卖市场受二手市场调整的影响,法院批量推出的车位数量明显不如去年,且因车位所处地理位置欠佳,成交寥寥无几.总的来看,小区车位的投资价值普遍不高,出租不如自用. 从满堂红地产促成的车位买卖个案看,小区车位的成交价存在较明显的差异.越秀、荔湾、海珠部分高档小区车位价格相对较高,一般12平方米的车位,成交价在23~37万元之间,租金在1000~1200元/月之间;