DOC《“救市”难改楼价短期下降态势》

"救市"难改楼价短期下降态势 ――2008年10月广州二手房市场研究报告 在部分区域楼价有所下调及国家出台多项利好措施的作用下,2008年10月的广州二手楼市出现局部回暖,中介行的租、售业务量均比9月份有所增加.

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,10月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为6991元/平方米,环比上升1.1%,同比下跌7.2%;

中心城区二手住宅成交均价为7320元/平方米,环比下跌0.4%.10月份的短租房市场明显不如4月份春交会期间的短租市场,广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅平均租金为29.2元/平方米・月,环比上升2.6%;

中心城区二手住宅平均租金为30.8元/平方米・月,环比上升3.0%. 来源:满堂红研究部 "救市"难改楼价短期下降态势 在最近一年的楼市调整期内,海珠、天河、番禺三个大区的二手市场受影响最大,特别是今年第三季度的成交量比去年同期萎缩45.4%(市房管局公布数据),占目标客户比例达三成以上的投资、投机客户普遍"按兵不动"是主要因素.今年

9、10月期间,中央政府出台了包括降息、首套普通住房降低首付比例、首套面积在90平方米或以下住房免印花税和降低契税征收率等一系列"救市"措施.10月份上述三区的二手市场同时"发力",经满堂红地产促成的买卖宗数已恢复到今年

6、7月间的水平. 满堂红研究部经理周峰分析,三大区域的成交量有所回升,跟利好政策的关联不大,皆因市民对政策的接收和消化至少需要一到两个月的时间.真正令交投活跃的是部分地段的二手楼价下调到一定"水位",10月份海珠、天河、番禺的二手楼均价依此为7168元/平方米、7930元/平方米、5387元/平方米,比今年最高价的月份下调了11%~18%不等的幅度,从而促使一批能接受该类价位的客户入市置业.但随着部分合理价位的物业被市场消化,尚未置业的客户也会发现市面上可供他们选择的目标对象有所减少,因而市场上新一轮的价格"博弈"还将继续,短期内广州二手楼价下降的态势不会因为"救市"政策而发生改变.市场供求决定楼价走势,楼价走势决定市场成交量,海珠、天河、番禺三大区的成交量若要继续保持10月份的水平,其楼价或许还要再往下寻求另一个"支撑点". 找准可锄价对象,能加快成交速度 国家统计局在近日公布了今年10月份的居民消费价格总水平(CPI)同比上涨4.0%,环比下跌0.3%,CPI同比涨幅连续多月回落,反映出我国经济增长开始放缓.尽管政府正逐步推出多项刺激经济的措施,但难以掩盖市民消费意欲有所下降的现实,这种消费意欲的下降在房地产市场内表现得更为突出. 现时,为了促成二手楼市内买卖双方的交易,地产中介都会尽力寻找可以在房价环节上有进一步磋商可能的物业.据满堂红研究部统计发现,原业主持有年限在2年或以上(即在2006年或之前购买)的物业的压价成功率较大,皆因原来的购置成本较低,这些业主比2007年"高峰期"置业的业主更有"本钱"下调物业的出售价,实际上最终的成交价还是比业主之前的购入价要高.而从下表不难看出,今年前三季度多数行政区域的

一、二手楼价成交主力区间是相互错开的,一旦二手物业的售价接近甚至与一手楼价主力区间重合,对客户的吸引力将大减.周峰分析,2007年"高位"置业的投资客户,现在多数人将物业出租,仅有少数人愿意"止损"卖房,而他们一直在等待的那个转售尚有盈利的时机,恐怕要到整个经济大环境重新向好、市民消费意欲再次被激活之后了. 2008年前三季度广州市各区