DOC《靖江市国有土地上房屋征收评估细则》

(一)确立评估基准.在征收项目范围内设定 标准样本住宅 作为评估基准. 标准样本住宅 的设定要求见附件3;

(二)测算基准价格.按《房地产估价规范》规定的方式,采用比较法评估出 标准样本住宅 的基准价格,基准价格按经修正和调整后的各个可比实例价格的算术平均值确定.测算基准价格的可比实例的选择条件见附件2.计算公式为: 基准价格 Vs为可比实例价格,n为可比实例的个数;

为交易情况修正系数.由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;

为市场状况修正系数.该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定;

为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数,系数确定见附件4;

为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数,系数确定见附件5;

为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数,根据本细则第八条规定,该系数取值为100.

(三)确定分类基准价格.为保证测算结果的客观性,对 标准样本住宅 按成套、独门院落、非成套三种情况,测算其对应的分类基准价格,公式为: Voj为标准样本住宅分类基准价格,其中Vo1为成套住宅分类基准价格,Vo2为独门院落住宅分类基准价格,Vo3为非成套住宅分类基准价格,Kj为对应的分类基准价格调整系数,其取值见附件3;

(四)确定评估价格.各被征收房屋分别与对应类型 标准样本住宅 进行房屋实物状况比较,按比较方式修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格,公式为: 为被征收住宅评估价格,为标准样本住宅分类基准价格,K31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数,系数确定见附件4. 非住宅非营业房屋征收评估 第十五条 非住宅非营业房屋征收评估首选比较法.因案例收集等具体原因无法适用比较法的,可适用成本法评估.非住宅非营业房屋的成本法评估说明见附件6. 第十六条 成本法评估应当按照下列程序进行:

(一)测算土地重新取得价格.根据被征收非住宅非营业房屋的占地范围,可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD;

(二)确定建筑物的重置价格.根据被征收非住宅非营业房屋的建筑结构,参照公布的重置价格标准作适当调整,确定其建筑物的重置价格PJ;

(三)估测折旧.现场勘察对照附件7所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明,估计测算确定建筑物的折旧额C,C=PJ*(1-g)(g为成新率);

(四)补偿价格评估.根据《房地产估价规范》,考虑到国有土地房屋征收评估的特点,按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业房屋的征收补偿价格Vi=PD+PJ-C. 非住宅营业房屋征收评估 第十七条 非住宅营业房屋应当区分不同情形,选择相应的评估方法:

(一)非住宅营业房屋有较多交易的,选用比较法估价;

(二)通常有租金等经济收入的,选用收益法估价;

(三)对于商务写字楼、大型宾馆、大型超市、大型百货商场等,单独直接采用比较法或收益法进行评估;

(四)当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或者其同类房地产没有租金等经济收入的,选用成本法. 第十八条 非住宅营业房屋的典型样本房设定见附件8.采用收益法评估被征收非住宅营业房屋典型样本房的基准价格时,应当采用有限期收益法公式.考虑到征收评估的补偿性质,一般采用稳定收益情形测算,公式如下: 其中Vo为商业街区基准价格,a为典型样本房的年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定见附件8. 第十九条 被征收非住宅营业房屋评估适用商业街区基准价格比较方式修正,其征收补偿价格经过综合进深修正、商业街道路线修正和楼层因素修正后得到,公式为: 为被征收非住宅营业房屋评估价格;