DOC《靖江市国有土地上房屋征收评估细则》

为商业街区基准价格;

f1为综合进深修正系数,具体数据的选用见附件8;

f2为商业街道路线修正系数,具体数据的选用见附件8;

f3为商业用房楼层修正系数,见附件8. 在建工程征收评估 第二十条 被征收房屋为在建工程,具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的,应当选用假设开发法评估. 第二十一条 假设开发法评估应当按照下列程序进行:

(一)选择具体估价方法;

(二)选择估价前提;

(三)选择最佳开发经营方式;

(四)测算后续开发经营期;

(五)测算后续开发的必要支出;

(六)测算开发完成后的价值;

(七)确定折现率或测算后续开发的应得利润;

(八)计算开发价值. 第二十二条 在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费. 其他征收评估问题处理 第二十三条 对被征收住宅房屋及 住改非 房屋建筑面积小于土地使用面积情况的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应当给予补偿,并按照下列公式计算: 地大于房 补偿评估金额=VW*S S为 地大于房 面积=合法土地面积-合法房屋建筑面积 VW为 地大于房 区位单价=VO*Kj /100-PJ*g VO为该征收项目标准样本住宅基准价格;

PJ为该标准样本住宅建筑物重置单价,见公布的重置价格;

g为该标准样本住宅建筑成新率,见附件7;

Kj为分类基准价格调整系数,见附件3. 第二十四条 直管公房和自管公房的评估:直管公房、自管公房为住宅房屋的,其重置价结合成新部分的补偿金额补偿给产权人,其他部分补偿给使用人,计算方法如下:

(一) 为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额;

为对应的被征收房屋建筑重置单价,见公布的重置价格;

为对应的被征收房屋成新率,见附件7;

为房屋建筑面积.

(二) 为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额;

VO为该征收项目标准样本住宅基准价格;

PJ为该标准样本住宅建筑的重置单价,见公布的重置价格;

g为该标准样本住宅建筑成新率,按附件3的设定要求,g=0.8;

Kj为分类基准价格调整系数,见附件3;

pi4为住宅房屋层次修正系数,见附件4,非成套及独门院落的房屋层次修正参照成套住宅多层住宅房屋层次修正;

S为房屋建筑面积. 第二十五条 选择产权调换的住宅房屋,对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应当按照比较法评估.产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致. 第二十六条 征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质的,其土地补偿评估金额应当扣除土地基准地价的40%. 非住宅营业房屋的合法用地为划拨性质的,其补偿评估价格计算公式为: Vi为被征收非住宅营业房屋的征收补偿评估价格;

V为被征收非住宅营业房屋的市场评估价格;

f2为对应的非住宅营业房屋商业街道路线修正系数;

Vjo为靖江市土地基准楼面地价,其中Vj为基准地价,m为标准容积率. 第二十七条 被征收住宅房屋于2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营,并取得工商营业执照、持续经营一年以上的,根据房屋的不同情况参照非住宅营业房屋按照下列方式评估: