DOC《房地产估价报告》

一、估价委托人 北京市东城区人民法院 联系人:李菁华 联系

电话:

87895130

二、房地产估价机构 北京东华天业房地产评估有限公司 住所:北京市朝阳区朝外雅宝路12号华声国际大厦22层2201 法定代表人:马云 资格等级:一级 证书编号:建房估证字[2011]007号 联系

电话:010-85550730

三、估价目的 为估价委托人委托的涉案房地产确定市场价值提供参考依据.

四、估价对象 1.估价对象概况 估价对象位于北京市石景山区玉泉西里二区7号楼10层2-1001号,估价对象所在建筑物为一幢地上27层地下2层钢混结构建筑物,估价对象位于10层,根据现场勘查情况及估价委托人提供的《不动产权证书》【京2016石景山区不动产权第0025920号 】复印件所载数据,可知估价对象建筑面积为135.26平方米,建成年份2005年,房屋规划用途为住宅,现状用途为住宅,西南朝向,户型为3室2厅1厨2卫,房屋性质为商品房. 2.位置及区位环境 2.1估价对象位置 北京石景山区位于北纬39°53′-39°59′,东经116°07′-116°14′.因境内素称京都第一仙山的石景山而得名. 石景山区位于北京长安街西段,最东端距天安门14公里,面积84.38平方公里,暖温带半湿润气候,石景山区西北部山地是太行山余脉,约占全区面积的三分之一.石景山区是海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点,是京西板块空间关键的支撑点,是城市总体规划确定的 一轴一带 的结合点,战略地位十分突出. 石景山区辖9个街道:八宝山街道、老山街道、八角街道、古城街道、苹果园街道、金顶街街道、广宁街道、五里坨街道、鲁谷社区(街道). 估价对象隶属于八宝山街道,销售案名为 远洋山水 位于西四环和西五环之间,西长安街沿线以南,石景山区玉泉路以西,紧邻1号线地铁,北侧为鲁谷路和北京国际雕塑公园,南接莲石快速路. 估价对象位于远洋山水北区,所在项目东临雕塑园南街、西临鲁谷东街、南临鲁谷村路、北临鲁谷路. 估价对象具体位置可参见估价对象位置示意图. 2.2估价对象区位环境 2.2.1交通便捷度 估价对象位于北京市石景山区玉泉西里二区7号楼10层2-1001号,距天安门直线距离约14公里,距北京首都国际机场直线距离约35公里,距北京西站直线距离约7.5公里,地铁1号线八宝山站距离估价对象直线距离约0.6公里,附近有多条公交线路527路、574路、961路、专69路等在小区周边经过并设站,交通条件较便利. 估价对象周边有石景山路、莲石东路,鲁谷东街,区域内路网密度一般,道路通达性较好. 2.2.2居住成熟度 估价对象周边有新世界国际幼儿园、可儿幼儿园、景山学校远洋分校,中国光大银行、中国建设银行、上海浦东发展银行、清华大学玉泉医院、中国中医科学院眼科医院、物美超市、世纪华联超市等,商业配套条件较好,周边有永乐小区、五芳园等小区居住成熟度较高. 2.2.3自然人文景观 周边有北京国际雕塑公园,自然人文环境较好. 2.2.4基础设施配套状况 项目周边市政基础设施齐全,上水、雨水、污水、供电、供暖、天然气、电讯等均由市政主干管接入,完全满足住户使用要求. 区域内基础设施状况具备 七通 条件: 通路:区域内主要道路有石景山路、莲石东路. 供电:区域内由供电局供电,现有市政供电设施能够保证区域内用电需要. 供水:区域内由市政管网供水,现有市政供电设施能够保证区域内用水需要. 排水:区域内排水系统接市政排水管网,雨、污水分流,现有市政排水设施能够满足区域内排水需要. 供暖:区域内其它项目供暖通过市政供暖管线集中供暖,现有市政供暖设施能够满足区域内供暖要求. 通讯:区域内通讯设施通过电话局通讯电缆分片提供该区域通讯,现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求. 通气:区域内通天然气,能够满足区域内通天然气要求. 2.2.5公建配套情况 区域内教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、邮政及市政公用公共配套设施较完善. 2.2.6未来发展潜力 北京作为首都,凭借强大的资源聚集能力,吸引了全国最优秀的教育、医疗、科技等资源,吸引全国人口不断涌入,带来对住宅、商办场所的需求越来越大,而有限的土地供应难以满足逐渐膨胀的房地产需求,这一点北京中心区域尤为明显. 估价对象为于石景山区西四环与西五环之间,西长安街沿线以南,紧邻1号线地铁八宝山站,周边有莲石东路、西四环路等城市主干道,直线距离约200米有多条公交线路,距北京西站直线距离约7.5公里,估价对象周边较便利,附近医院,超市、餐饮、娱乐等配套设施较齐全能够满足日常生活需要,估价对象属于成熟社区,预测房地产未来有一定的发展潜力. 3.土地状况 依据《不动产权证书》【京2016石景山区不动产权第0025920号 】记载,可知估价对象宗地土地使用权取得方式为出让,土地规划用途为城镇住宅用地,估价对象分摊的土地使用权面积为26.74平方米,使用期限至2074年01月19日止. 经现场勘查可知,估价对象所在小区的建筑物为现状住宅楼,能够满足日常生活使用.因此本次估价设定估价对象所在宗地外的开发程度为 七通一平 ,即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通燃气、且场地平整. 根据注册房地产估价师现场勘查,该估价对象所在项目地块形状较规则,地势平坦,地基承载力良好. 4. 建筑物和地上附着物状况 估价对象位于北京市石景山区玉泉西里二区7号楼10层2-1001号,估价对象所在建筑物为一幢地上27层地下2层钢混结构建筑物,估价对象位于10层,根据现场勘查情况及估价委托人提供的《不动产权证书》【京2016石景山区不动产权第0025920号 】复印件所载数据,可知估价对象建筑面积为135.26平方米,建成年份2005年,房屋规划用途为住宅,现状用途为住宅,西南朝向,户型为3室2厅1厨2卫,房屋性质为商品房. 根据估价师现场勘查,估价对象装修情况如下: 外部装修:估价对象所在建筑物为钢混结构,外墙刷涂料;