DOC《吉林大学远程教育》

四是2005 年个人购房贷款名义利率略有上升,加上通货膨胀水平较低,因此个人购房贷款的实际利率水平有所上升,提高了借款购房的成本. 从房地产贷款余额的分布来看,个人购房贷款的占比有所上升,到2005 年末达到60% .政策性贷款在房地产贷款中的比重从2003 年末的13.6% 下降到2005 年的9.9% a房地产贷款的地区分布不平衡,76.2% 的贷款投向东部11个省市,其中,北京、上海、广东、江苏、浙江五省市的房地产贷款余额占全国总量的58.7% . 3.房地产信托 目前中国的房地产信托业务主要由信托投资公司经营,而在国外,包括银行、证券公司在内的许多机构都可以经营房地产信托业务和开发有关产品.截至2005年末,中国共有55 家信托投资公司((4 家停业整顿公司除外),办理房地产类信托总额为416.19 亿元,比上年增加139.71亿元,增长了50.53% ;

占全部信托财产2195.98 亿元的18.95% ,比上年增加了5.8个百分点.其中房地产信托贷款和信托投资分别为330.6 亿元和85.59 亿元,占房地产信托的比重分别为79.43% 和20.57%. 4.境外资金对房地产的投资 近年来,为获取房地产资本增值,以及受人民币升值预期的影响,不少境外主体对中国境内房地产市场进行投资,或是参与房地产开发,或是购买房地产.外资进人中国房地产市场受到广泛关注. 根据国家外汇局对流人国内房地产市场的外资规模的测算,2003,2004,2005 年,外资结汇流入房地产开发市场的规模分别为817 亿、651亿和750 亿元人民币,占当年房地产开发投资额的比重分别为8% ,5%和4.8% ;

外资结汇流人房地产销售市场的规模分别为445 亿、523 亿和631亿元人民币,占当年商品房销售额的比重分别为5.6% ,5% 和3.5% .大部分境外主体投资国内房地产市场时还使用了境内金融机构贷款,一定程度上增强了外资在国内房地产金融市场中的实际投资能力. 2005年,流人中国房地产市场的外资呈现以下特征:一是外资参股国内房地产企业的力度不断加大,入股对象不仅有开发企业,还包括房地产经纪公司;

二是外资购房越来越多地由短期收益的住宅项目转移到追求长期增值的商业地产项目,海外基金、投资银行等大集团的长期投资步伐明显加快,主要是收购收益稳定、租金回报高的写字楼、商铺和高级公寓等商用地产.

二、我国房地产金融的发展

(一)我国房地产金融的发展 我国房地产金融的发展主要经历三个阶段:第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款,房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司,从拿地开始就意味着投资项目启动;

第二阶段机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场;

第三阶段广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场.目前我国处于第二阶段. 第一阶段:房地产开发商自筹资金和银行贷款,房地产金融只存在房地产增量市场单一的房地产金融体系.在这一阶段,房地产开发商和银行是金融市场不容质疑的主角,既是风险的承担者又是既得利益的获得者.很多人刚开始进入房地产业时,都曾有过这样的疑问:房地产开发商具体是做什么工作的?在现在的房地产市场,几乎所有的开发环节房地产商如果愿意都可以委托专业公司进行,这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商,很明显,答案是否定的.这是因为,房地产开发商承担着金融、投资和项目管理,房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司,从拿地开始就意味着投资项目启动.在实践操作中,房地产开发商主要通过自有资金、预收账款(定金和购房首付款)、发行股票和债券进行融资.银行作为国家金融体系的主体,同样对房地产金融的产生和发展起着至关重要的作用.((2004中国房地产金融报告》指出,2004年房地产开发资金来源中,银行贷款的比重在55%以上.而业内人士更指出,这个比例实际可能达到70%以上.这一阶段的特点:房地产金融市场比较封闭,房地产开发商作为唯一一个承担房地产市场风险的资金提供者,在政策市的良好的大背景下,获得高额利润回报;