DOC《吉林大学远程教育》

银行作为房地产贷款的主要提供者,获得较为稳定的利息收入;

个人通过在股票市场买卖开发商股票获得收益. 第二阶段:机构投资者通过房地产信托和私募房地暖,2007.12产投资基金进入房地产市场,房地产金融主要存在于增量市场,机构投资者通过私募房地产投资基金介入存量市场半成熟的房地产金融体系.这一阶段,房地产信托和私募房地产投资基金允许发行,并得到很快的发展.房地产信托目前国际上主要存在三类:一是美国式的房地产信托,主要采用资金信托的方式.二是日本式的房地产信托,主要采用不动产信托的方式.三是台湾式的房地产信托,兼采资金信托和不动产信托的方式.台湾((不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义.房地产投资基金REITS是通过向投资者发行受益凭证,所募集的资金用于房地产业的集合投资,所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放.房地产投资基金REITs所产生的证券与股票和一般债券不同,它不是对某一经营实体的利益要求权,而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权.资产池在法律上表现为特定目的载体(SpecialPurpose Vehicle,简称SPV),在实践过程中,sPV的实现方式主要有两种:特设公司(SpecialPurposeCompany,简称SPC)和特设信托(SpecialPurpose Trust,简称SPT).即契约型投资基金和公司型投资基金.私募房地产投资基金可以允许介入房地产的所有环节,介入房地产的增量市场,即对房地产开发商提供股权融资或者对其提供开发贷款;

介入房地产的存量市场,即购买和持有存量房地产,获得其稳定的租金收益和未来的增长收益.私募房地产投资基金目前在市场上的表现形式主要为投资公司、资产管理公司,通过参股方式参与房地产开发,或收购持有商业房产获得稳定的租金收益.这一阶段的特点:房地产金融市场开始开放,机构投资者和拥有一定财富个人的资金通过房地产信托和房地产投资基金进入房地产市场,获得较为稳定的利息收入委托. 第三阶段:广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场―成熟的房地产金融体系.公募房地产投资基金和房地产证券化允许发行,绝大多数的存量商业房产被房地产投资基金所持有.由于私募基金仅接受那些集团投资者或富有的个人,公募基金主要针对不确定的账户投资者,因而私募基金的初始门槛较高,对委托的资产规模有较高的要求.而公募基金监管机构实行严格的审批或核准制,因为这涉及到众多投资人的权益.因此可严格限定其不可投资于房地产开发领域,主要投资于存量房产和房地产证券;

私募基金则可允许其投资于房地产的所有领域,在承担房地产开发风险的同时获得比较可观的利润回报.无论是公募基金还是私募基金,笔者都建议采用封闭式.由于房地产自身的特点,项目周期相对较长、变现能力较差;

房地产频繁买卖又容易造成投机,甚至会造成泡沫.因此为了保证房地产市场健康发展以及资金供给的稳定性,笔者认为房地产投资基金宜采用封闭式,年限最好为15―20年.房地产证券化是指以债券形式表现的证券化,主要有两种形式:一是直接的房地产项目债券,主要针对具体的房地产项目标的,由投资方或开发企业委托金融机构发行;