DOC《主要上市公司评级》

一、东部地区 8890.53 6208.04 221.79 24.1 25.1 13.4 北京 1061.13 544.78 11.62 15.8 17.2 -57.1 天津 303.17 193.94 24.30 28.0 17.5 22.5 河北 416.37 337.52 21.67 43.7 47.9 33.9 辽宁 784.84 591.98 26.28 32.6 35.7 -20.5 上海 822.80 526.94 -6.3 -8.8 江苏 1467.44 1093.35 49.21 32.3 31.4 44.7 浙江 1006.77 731.43 34.27 15.1 12.9 -12.5 福建 633.01 426.94 9.17 46.0 54.2 30.6 山东 932.85 721.26 35.74 22.8 25.7 109.1 广东 1393.75 986.17 4.83 36.4 36.2 191.0 海南 68.40 53.72 4.70 28.6 46.7 1205.6

二、中部地区 2664.10 2022.32 106.67 39.3 43.1 69.8 山西 124.39 92.89 12.89 24.0 26.2 87.9 吉林 271.47 218.07 12.84 86.9 92.1 238.8 黑龙江 180.62 139.54 8.50 17.7 13.5 53.2 安徽 514.96 383.44 6.79 39.3 35.7 5.3 江西 233.93 192.88 7.67 27.4 41.5 157.4 河南 479.97 365.27 24.30 45.4 50.1 29.9 湖北 402.43 281.48 25.30 28.0 24.9 127.3 湖南 456.34 348.75 8.38 44.4 61.7 14.0

三、西部地区 2722.12 1930.33 120.57 37.1 39.3 33.6 内蒙古 312.71 236.01 17.36 63.2 56.9 18.5 广西 289.50 185.33 4.11 42.0 37.5 -13.3 重庆 430.46 279.56 20.21 29.1 43.2 80.8 四川 782.14 548.00 9.80 41.8 41.5 24.8 贵州 136.25 83.62 10.93 30.6 40.4 102.4 云南 217.49 162.50 7.82 23.4 23.3 67.8 西藏 5.10 4.16 1.99 8.5 18.5 397.5 陕西 298.39 238.74 23.61 35.2 35.7 58.6 甘肃 77.89 54.66 10.65 22.2 13.3 55.2 青海 27.35 22.14 1.88 4.6 17.6 48.0 宁夏 50.65 36.85 1.84 17.1 15.6 65.8 新疆 94.17 78.76 10.39 43.6 64.5 -39.8 数据来源:国家统计局,长城证券研究所 房地产开发结构开始改善,

7090 政策落实任重道远 今年1-8月,住宅投资同比增长30.9%,增幅同比加快1.7个百分点,高于同期房地产开发投资增幅1.9个百分点.其中,经济适用住房投资同比增速在年初冲高后回落到28.8%,同比加快18个百分点.尽管经济适用住房投资力度较去年有较大改善,但其整体投资占住宅投资仍不足5%,距离政府建设低保住房的标准还相去甚远. 此外,根据发改委最新统计数据,全国40个重点城市新审批、开工住房中,90平米以下普通商品住房供应逐月增加.在批准的预售商品住房中,90平米(含)以下的住房套数占比由06年的34.39%,提高到今年1-8月的39.05%;

面积占比由21.16%提高到24.73%,但离

9070 调控要求尚有较大差距. 图3:房地产投资增速与固定资产投资增速 数据来源:国家统计局,长城证券研究所 预收款、个贷、外商投资均有快速增长 截至8月,今年房地产开发到位资金21997.58亿元,同比增长35.1%,是完成投资额的1.54倍. 分资金来源看, 来自其它来源的资金占比已经超越自筹,成为最主要的资金来源,其他来源中最大的两块则是定金预收款以及个人按揭贷款,受今年房地产市场高度景气、价量齐升的带动,这两项增速都较去年同期有较大提升,目前占比分别为27%和12%. 与此同时,房地产企业盈利能力的增强,以及上市房企在二级市场上不断再融资,使得企业自筹资金增速也较06年全年提升了12.5个百分点. 而国内贷款则在房企资产负债率已然高企、央行不断加息的影响下,增速下降,占比也降至21%. 最后,在人民币持续升值的大背景下,外资迅速大量涌入房地产市场,利用外资出现快速增长.尽管政府屡次发布限外政策,但是今年1-8月利用外资同比增速仍达到66%,其中外商直接投资高达87%. 图4:07年1-8月房地产开发各资金来源占比 图5:房地产开发主要资金来源同比增长情况 数据来源:国家统计局,长城证券研究所 购地成本逐年攀升,开发节奏加快 在政府提出坚守18亿亩耕地底线的政策背景下,土地供应日益紧张的趋势已成为共识.从05年开始,我国年均购地面积逐年下降.与此相对的,是房地产企业对土地资源的争夺愈演愈烈,土地购置成本逐年提升,年复合增长率超过20%,并有加速上涨的趋势.在 招拍挂 取代 协议拿地 后,价高者得成为理所应当的游戏规则,一块土地的最终成交价往往是起拍价的2-3倍,楼面价超出周围商品房售价已不再稀奇,各地天价土地不断刷新. 而伴随着近两年房地产市场的逐步好转,全国商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均呈上升趋势,其中施工面积的升势较为明显,房地产企业土地开发节奏加快不言而喻. 图6:购地成本逐年攀升、购地面积下降 图7:土地开发节奏加快 数据来源:国家统计局,长城证券研究所 商品房供不应求,空置面积呈下降趋势 从05年开始,商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积,