DOC《房地产鉴定估价报告》

(二)土地使用权估价原则 1.需求与供给原则 在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点.供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低.由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征. 2.变动原则 一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的.土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素.由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格. 3.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调.因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调.因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格. 4.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据.所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的. 5.报酬递增、递减原则 经济学中的边际效益递减原则,是指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加;

但达到某一数值后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的投........