DOC《房地产动态》

有个地方新盘出现哄抢的局面,几个客户同时抢一套房分不出先后,开发商索性让其打麻将,谁先和牌谁能买. 今年第一季度,我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例,新增贷款规模4.61万亿元,社会融资规模总额6.5万亿元,均超过或接近历史最高水平,货币规模一直在扩大. 根据官方数据,在完成中报的15家上市银行中,个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升,占比从之前的三成升至46.58%;

个人贷款大幅超过企业贷款,而且个人贷款中,九成以上都是住房按揭贷款. 从离婚买房者挤爆民政局,到*ST宁通B拟卖学区房保壳,再到北京300套房源1分钟秒速清盘,中国房地产市场似乎迎来了 疯牛 .而成就这段 神话 的主要因素,则是在经济疲软下,资金出口不断收窄,热钱集中流入楼市,杠杆高企. 业内人士表示,当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点,杠杆刺激加剧了房价飞涨. 买房一年胜过奋斗十年 、 上市公司靠卖两套学区房保壳 ,这种极端情况如果持续出现,将会导致经济结构无法转型,同时酝酿越来越可怕的金融风险,降杠杆、去泡沫势在必行. 9月25日,深圳楼市曝出单价近15万元、6平方米的 鸽子笼 袖珍户型被热抢. 值得一提的是,与寸土寸金的香港袖珍户型如出一辙的深圳 鸽子笼 户型,甚至比香港认为是牢笼的最小户型16平方米还要小.而出现这种情况的原因,或是房价飙涨之下,人们对房价无力承担. 虽然我们一直强调实体经济是一国经济的根基,但从今年年初开始,民间投资连续下滑,去年全年还保持了10.1%的增速,今年上半年一下降到了2.1%.究其原因,是因为实体经济的投资回报率已经低于融资成本.数据显示,到2015年底,实体经济回报率已经降至5%以下.根据学者刘陈杰的分析,这种回报率降低,有70%的原因可以用劳动力老龄化、全要素增长率下降等因素解释. 实体经济回报率低是房地产投资热的重要因素. 9月21日,方正证券在北京举办的房地产高峰论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象,货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨,绝对房价已经偏高. 全球前12大高房价城市中,中国作为发展中国家占了4席.地价高企,居民恐慌性抢房,新增贷款中大部分是房贷,这些都已经释放泡沫化信号. 中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示,9月12日至9月18日,即上周监测的40个主要城市中,土地推出量环比增加7%,成交量环比增加16%,出让金环比增加88%,楼面均价环比上涨26%. 在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来,国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因.金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆,房价旋即暴涨. 针对楼市疯狂,海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷日前撰文《人性在楼市上的疯狂度无法计算》称: 中国大部分地区的房价实际上都已经步入泡沫区域了.当前楼市其实是结构性牛市,即一二线城市房价上涨,三四线基本不动,但去年是一线城市房价上涨凶猛,今年则传导至二线城市. 海通证券研究所副所长、首席宏观及债券分析师姜超在研报中表示: 我国的地产过热已难以持续了,今年大概率是我国房地产市场的大顶部,未来面临极大的下行风险. 姜超认为,中国青年人口拐点已现.25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,我国该年龄段人口在2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行. 难题:限购治标不治本 事实上,中央对于楼市热度已经开始警觉,7月26日,中央政治局会议首度提出 抑制资产泡沫 ,这被分析人士解读为首要针对房地产市场. 值得注意的是,对于中国居民来说,最大的投资是购买房产.因此,在房贷飙升的同时,中国居民负债大幅提升.中国指数研究院数据显示,中国的居民杠杆率近年来增长迅速,居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%,而2016年有望达到44%. 全民炒房.房子已经成为中国经济绕不开的功臣和罪人,业内业外都对房地产泡沫化、金融化和资本化的趋势愈发担忧. 可以想象,随着楼市的进一步高烧,限购限贷等调控措施也会逐渐加码,以抑制有些失控的房价.如今,货币超发,流动性泛滥,信贷宽松,新增贷款投入房地产等因素,正是一个泡沫周期的勃兴阶段.另一方面,实业疲软,股市不振,相形之下好资产屈指可数.光有限购限贷,没有对流动性的限制,楼市仍是治标,而不是治本. 现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态.究其根本,在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈.处理不好这些关系,是我们很多宏观政策出台后失败的原因.只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时,才能够实现中国房地产的软着陆. 仇保兴这样解释. 仇保兴表示, 前段时间我向国务院提交了一份建议,是说对于房地产市场,现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了.现在影响整个房地产趋势的有两把剑:第一把剑是房地产税,第二把剑是房产的续期问题.而这两项政策的出台并非易事,其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈. 就此,他提出的设想是,首先,要把大家最敏感的房地产税变成一个组合税,至少分四个税种,即消费税、空置税、转让税、物业税,依据不同的情况施策,增加征收的合理性.以意大利罗马等地实行的消费税为例,其实施方式为,首套购房免税,第二套购房征收14%的消费税,第三套购房征收26%的消费税,第四套房征收40%的消费税……这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂. 更重要的是,要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府,让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控,中央政府只需给地方政府制定调控目标,并建立事后追责制度.通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系. 仇保兴 说. 经济学者马光远则认为,房地产市场到了下半年,投资和投机需求成了主流,大量的炒房资金在热点城市游弋,土地市场高烧不退.这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能绝对不可小视,按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮房........