DOC《北京房协 腾讯房产》

北京房协 腾讯房产 一季度北京商品住宅市场观测报告

一、居住用地市场

1、一季度成交情况 2011年一季度-2013年一季度北京居住用地成交量及楼面地价 一季度,北京居住用地出让成交26块,规划建面422.

7万平米,总成交额362.5亿元,楼面地价8576元/平米. 其中招标成交10块,222.0万平米(占比53%);

挂牌成交16块,200.7万平米(占比47%). 北京近三年居住用地成交情况 年度 宗数 规划建面 成交额 楼面地价

2010 80 1440万平米 1059亿元 7354元/平米

2011 57 942万平米 459亿元 4873元/平米

2012 37 608万平米 395亿元 6496元/平米 北京近三年居住用地出让方式情况 年度 挂牌楼面地价 挂牌面积占比 招标楼面地价 招标面积占比

2010 8583元/平米 36% 6662元/平米 64%

2011 4614/平米 67% 5397元/平米 33%

2012 7004/平米 80% 4330元/平米 20%

2、区县成交分布 一季度北京各区县居住用地成交量及楼面地价 一季度,房山区是全市居住用地成交量最大的区县,共成交规划建面109万平米,成交额61亿元,分别占全市26%和17%.楼面地价为5596元/平米. 这一数据已接近2011和2012年房山区成交居住用地的总和,而这仅仅是今年一季度的成交量,可以预计今年将是房山区继2010年后居住用地集中放量的又一年,这和前不久北京城南行动计划第二阶段的政策落地不无关系. 房山区近三年居住用地成交情况 年度 成交规划建面 成交额 楼面地价

2010 331万平米 166亿元 5015元/平米

2011 94万平米 33亿元 3510元/平米

2012 41万平米 16亿元 3902元/平米

3、环路成交分布 一季度北京各环路居住用地成交量及楼面地价 一季度,五六环间仍然是全市居住用地成交主要区域,共成交规划建面263万平米,成交额235亿元,分别占全市的62%和65%.五六环间一季度的楼面地价为8916元/平米. 五六环间近三年居住用地成交情况 年度 成交规划建面 成交额 楼面地价

2010 594

642 10808

2011 293

179 6109

2012 356

256 7191 点评: 一季度我市居住用地市场呈现两大特点:

1、政府推地求平衡,房企出手拿好地 受 十二五 期间优先保证完成我市保障房年度供地任务的要求,2012年我市商品住宅用地供地量相对明显减少,成交量仅为2011年的六成多. 为保持商品住宅供地量的相对稳定,今年一季度市政府加大了商品住宅用地的供应力度,共出让成交了422.7万平米,相当于2012年全年居住用地成交量的近70%,可以说及时弥补了去年商品住宅供地的不足,保持的全市居住用地供地节奏的稳定性,同时也补充了土地出让金的资金库,为今后的财政支出提供了较大的支持.据统计,近几年的每年土地出让收入占年度财政总收入的近1/4. 与此同时,各大房企在去年大多超额完成年度销售任务的热情余味下,趁着楼市回暖的趋势,

1、2月份也频频出手拿地补充 面粉 ,特别是一些区位稀缺、品质较好的地块,如朝阳区的孙河低密度地块和一些地铁沿线的热点地块,更是受到了众多标杆房企和联合体的追捧与竞价,一时间土地市场再次升温.

2、受3月北京楼市调控新政影响,京城居住用地市场将遇冷 受2月中央出台 新国五条 调控政策影响以及全国 两会 3月召开的政治敏感期,3月的北京居住用地市场和2011年3月和2012年3月一样,依然迎来了惯例似的维稳型零成交. 3月30日北京新的楼市调控政策(简称 京十九条 )落地, 京十九条 无论从限购政策的继续收紧,还是二套房信贷门槛抬高和交易税收的加码,一夜之间使北京成为全国楼市调控最严的一线城市. 值得注意的是, 京十九条 中逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房管理序列的新提法,将对明年乃至未来几年的商品住宅用地市场产生较大的影响,各大房企对此必然将重新调整在北京的战略部署,并很有可能在半年时调整年度销售任务. 此外,政府为保证避免 地王 在京城重现,在居住用地出让方式上,我们可以看出今年一季度的挂牌出让面积比重有明显下降,同时 京十九条 的 竞地价限房价 新土地出让方式的逐步推行,开发利润空间被锁定在狭窄区间的形势下,是必将严重打击各大房企的拿地积极性,特别是上市房企,因为利润是股民唯一关注的年报指标.