DOC《北京房协 腾讯房产》

而三口之家,则还要考虑离父母远近、商业配套、环境舒适度等居住升级需求等问题. 综上所述,北京市商品住宅市场今年后市成交量的多少,在一定程度上取决于政府的审批预售量的多少,在房企与政府的预售价格博弈过程中,房企会相应拉长销售周期,多分批次开盘,以避免价格出现较大波动.而对于房价有较大影响的140平米以上大套型商品住宅,势必也会受到政府有关部门的密切关注,适当调整其上市比重,以调节全市整体房价的稳定走势.在部分交通、配套比较成熟的热点地区项目,成交量依然会保持较高水平,正如前文所述各种潜在需求的支撑是无法回避的客观现实.所以,我们判断后三个季度受调控影响后整体成交量相对于火爆的一季度会有一定下滑,但成交价格会在调控措施的综合作用下保持平稳,全年成交量会比去年有两至三成的下降,预计在7-8万套左右,成交均价会保持在2.1万元/平米左右.

三、北京新建商品住宅热点区域市场分析――房山区

(一)、房山区简介:

1、区情简介 房山区地处北京西南,总面积2019平方公里,山区、丘陵和平原各占三分之一.下辖28个乡镇、街道、地区办事处,461个行政村,121个社区居委会;

常住人口94.5万、户籍人口76.8万人.

2、房山史地 房山的名号来源于,公元1115――1234年的北方少数民族政权――金朝.它是北方游牧民族――女真建立的政权.后来建立统治中国近三百年、中国历史上最后一个封建王朝――大清王朝的满族,就是女真族后裔. ??? 据《金史》记载:大金海陵王迁都燕京,派出司天台官用了近一年的时间,选定良乡县西50里的大房山,这块风水宝地迁建皇陵. ??? 金大定二十九年(1189年)为祀奉山陵,割良乡、范阳(今河北省涿州市)、宛平(今北京市门头沟区、丰台区一部)三县之地,在良乡县西,临近大房山处设置所(今房山老县城),建立万宁县,今天房山城北关的万宁桥就因这一事件而留名. ??? 明昌二年(1191年)改为奉先县,意思是奉祭祖先之县.到了大元朝至元二十七年(1290年),元朝统治者认识到奉先县的名字已不合时宜,又因奉先县有大房山,改奉先县为房山县. ??? 1958年,房山、良乡两县合并,弃良县名,仍叫房山县,尊重了房山作为金陵皇陵之县,这一段辉宏的历史. 北京人的祖先在这里――周口店镇古人类遗址 北京城的发源地在这里――琉璃河镇西周燕都遗址 汉代以来的多个军事重镇在这里――窦店镇古城遗址、长沟镇古城遗址及唐末幽州卢龙节度使刘济之墓、广阳城古城遗址、良乡古城遗址等. 西周早期的堇鼎(1974年出土于房山区琉璃河镇,通高62厘米,口径47厘米

3、房山区 十二五 规划 十二五 时期,房山区全面推进 三化两区 建设,着力构建 两轴三带五园区 发展格局,全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城. 两轴 即京港澳高速发展轴和轨道交通房山线及西延发展轴;

三带 即永定河绿色生态发展带、中部平原发展带和西部山区发展带;

五园区 即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、中央休闲购物区(CSD)、中国房山世界地质公园和中国北京农业生态谷.

(二)、房山区商品住宅市场分析

1、商品住宅用地市场 房山区,是近三年来城南行动计划的重点发展区域之一,同时各大房企也纷纷在房山核心区域投资拿地建房,特别是随着地铁房山线的通车,房山区地铁沿线的商品住宅用地市场升温很快,在2009年开始预热,2010年达到高潮. 地铁房山线示意图 2007-2013年一季度房山区商品住宅用地成交情况 2009年9月,万科联手中粮在一个月的时间内相继拍下房山区长阳起步区的1号地和5号地,总建筑面积达到了近90万平米.这便是后来的中粮万科长阳半岛,很大程度上也正是由于这个项目,才使得人们逐渐开始关注了长阳镇,重新认识了房山. 2012年底9号线南北贯通之后,房山线与9号线正式接驳,成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉,另外长阳CSD和良乡高教园区的建设已经初具规模.目前,奥特莱斯华北旗舰中心已签约国际品牌36个,国内品牌111个,正进行商铺装修,5月1日将对外营业.万科商业和双子座商业综合体正在建设中. 今年一季度,房山区的商品住宅用地成交再创新高,达到109万平米(规划建筑面积),超过了2011年全年的成交量,相当于最高峰2010年全年成交量的三分之一.而一季度房山区的商品住宅楼面地价再次超过了五千大关,达到5659元/平米. 根据今年供地计划,房山区商品住宅供地仅为59公顷,远远低于前两年(见下图).由此,我们可以预见,明后年房山区的商品住宅供地将会保持低位,因为在房山线地铁沿线的优质地块、主力地块基本都已出让,其余地块还需进行一级开发整理后才能上市,需要一定的时间周期,所以我们判断未来两年房山区的商品住宅供地市场的活跃度会相对减弱,供地区域也会向六环外地区转移,五环-六环成交量占70%........