DOC《未经允许 请勿引用》

未经允许 请勿引用 经济预测分析 第32 期 国家信息中心 2012年7月3日 房地产调控需抓紧建立长效机制 内容摘要:此轮被称为史上最严厉的房地产调控已经持续2年多,投机性需求得到有效遏制,但房价的合理回归之路还很漫长,而此轮以限购和限贷为主的调控政策终归要让位于以税收等手段为主的房地产长效调控.

为保持房地产市场的健康发展和房价合理回归,应抓紧建立房地产市场调控的长效机制,包括开征房产税和加强收入差距调节. 自2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》( 新国十条 ) 颁布以来,本轮被称为史上最严厉的房地产调控已经2年多,投资和投机需求已初步得到遏制.然而,近期房地产市场暖风频吹,降息、降准带来了房产市场利好,受经济滑坡、财政紧张的影响,不少地方政府试图通过放松房地产市场调控政策来增加土地收入,使社会担心房地产调控再次前功尽弃.虽然权威部门在关键时刻强调 未来要进一步巩固调控成果,促进房价合理回归 ,但是依然难以消除市场对出现报复性反弹的疑虑.从国际经验看,保持房地产市场健康持续发展,房产税的征收是一个必不可少的条件.当前,除了坚持房地产调控外,应当抓紧时间开征房产税,使之成为控制房价的长效机制. 我国房地产调控依然没有到位 根据中国指数研究院数据,我国百城房地产市场均价于2011年8月到达最高位后,到今年5月已经持续回落了9个月,但目前房价依然过高. 那么究竟什么样的房价才是合理的呢?2012年3月14日,温家宝总理在十一届全国人大五次会议上答记者问时指出 合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配. 温总理对合理房价的解释显然是全面的,一方面房价要老百姓承受得起,另一方面房地产开发商获得的利润应该合理.目前国际比较公认的合理房价指标就是房价收入比,即一套住房平均价格与居民家庭年均收入的比值.一般而言,在发达国家,房价收入比超过6倍往往就视为出现泡沫,但是鉴于我国经济高增长的实际情况,一般认为6~7倍应该是合理区间. 根据2012年3月6日上海易居房地产研究院发布的报告指出,2011年我国城镇居民房价收入比回落至7.50倍,接近合理区间,但是大中城市的房价收入比明显偏高,深圳、杭州、北京、厦门和上海2011年房价收入比分别达到15.

60、14.

10、12.

94、12.48和12.40倍.而伦敦房价收入比为6.9倍,首尔为7.7倍,纽约为7.9倍,悉尼为8.5倍.可见我国一线城市的房价收入比远高于国际水平. 由于我国大量体制内单位变相分房的存在,我国住房并没有完全市场化,另外,还有大量灰色收入存在,因此,我国总体真实的住房收入比也许没有计算出来的高,但是普通城市居民(不能享受体制内分房,没有灰色收入的群体)的房价收入比应该高于统计值. 我国房地产调控 事倍功半 的主要原因 我国房地产调控可能创下了几项世界纪录:调控时间最长、调控力度最大、调控效果最差.其根源在于影响房地产市场的诸多机制不合理,包括土地机制、税收机制、投融资机制、收入分配机制等等. 首先,土地出让金制度和与土地相关的税费制度不合理,成为我国房价不合理的源头.经过三十多年的土地制度改革,我国逐步形成土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取70年土地出让金的城市土地出让制度.政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格.分税制后地方财权与事权的不平衡,地方政府对土地财政具有严重的依赖性和成瘾性,卖地成为获取财政收入最简单有效的手段.土地出让金收入占地方财政收入比重从1999年的9.19%上升到2009年的43.75%,最高的2003年达到55.04%.(见图1).所以在当前经济增速下滑的背景下,很多地方政府希望微调中央的房地产调控政策,以获取资金刺激经济. 图1:土地出让收入占地方财政收入比 其次,房地产项目资本金比率过低,使开发商投资门槛过低,加大了银行风险.2009年,为了应对金融危机,扩大投资,国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,不足的资金由银行提供.过低的资本金使得开发商在房价的博弈中把更多风险转嫁给了银行. 银行的贷款支持也助长了住房投机行为.如果没有银行资金支持,投机性购房需求将大大减少,房价也就不可能大幅上涨. 第三,缺乏住房持有环节的税收,使住房持有成本很低,降低了投机风险,推高了房价,在经济快速增长期,相当于鼓励住房投机.房地产商品化10多年来房地产保有税收入占地方税收收入比重从1999年的7.32%到2009年的6.76%,不升反降(图2),造成的直接后果就是很多富裕家庭持有多套房产,造成供求关系失衡,推高了房价. 表1:我国房地产保有税收入及其占地方税收的比重(亿元,%) 年份 房地产保有税收入(城镇土地使用税+房产税) 土地出让收入 地方税收收入 保有税收入/地方税收收入 地方财政收入 房地产保有税收入/地方财政收入 土地出让收入/地方财政收入