DOC《未经允许 请勿引用》

1999 242.6 514.3 3312.1 7.32 5594.9 4.34 9.19

2000 274.2 595.6 3733.7 7.34 6406.1 4.28 9.30

2001 294.6 1295.9 4716.3 6.25 7803.3 3.78 16.61

2002 359.2 2416.8 5308.7 6.77

8515 4.22 28.38

2003 415.5 5421.3 6303.6 6.59

9850 4.22 55.04

2004 472.5 6412.2 7863.7 6.01 11893.4 3.97 53.91

2005 573.2 5883.8 9531.3 6.01 15100.8 3.80 38.96

2006 692.1 8077.6 11448.3 6.05 18303.6 3.78 44.13

2007 960.6 12216.7 15026.7 6.39

235726 4.08 51.83

2008 1497.2 10259.8 23255.1 6.44

277034 5.40 37.03

2009 1724.6 14253.8 25524.2 6.76

325807 5.29 43.75 图2:保有税收入占地方税收收入比 另外,不合理的收入分配体制是造成全国尤其是一线城市房价收入比居高不下的主要原因.由于不合理的收入分配机制,加上税收缺乏对高收入行业和人群的收入调节,导致我国财富分配极不均衡,官方的数据就足以证明,我国的收入分配差距已超过国际警戒线.在这种情况下,高收入者为自己的资金寻找保值增值渠道是十分正常的事,在房地产市场税收制度不完善的情况下选择投资房地产也是理性的,只是这种投资推动了房价的不合理上涨,进一步拉大了社会收入差距. 当前以限购为主的调控政策治标不治本 本轮房地产调控在严格的限购下,对于投资和投机性需求的遏制比较明显,以北京市为例,自2011年2月17日以来,北京市共有1.4万户申请购房家庭未通过资格审核,投资投机性购房需求基本被挤出;

首次购房家庭比重持续保持在90%左右,较好地保障了刚性住房需求和改善性住房需求. 但是,对于房价的调控效果直到2011年三季度之后才逐步显现,全国平均房价自2011年8月份达到高点之后,开始呈现持续缓慢下滑.根据中国房地产指数系统百城价格指数数据,2012年5月全国100个城市住宅均价为8684元/平方米,环比下跌0.31%,较房价高点仅下跌2.2%,而目前下跌趋势随着市场的博弈已有放缓的迹象.从数据来看,目前的房价仍然远远高于2009年底调控初期的水平,如果仅仅依靠现有调控措施,很难实现房价合理回归. 事实上,本轮房地产调控也仅仅遏制了房地产投资、投机性需求,在房产的保有环节没有征税之前,前期的投资、投机性购房由于调控导致房租上涨更不急于出售,减少了市场供给.而房地产开发投资在严厉调控下增速大幅下降,不利于未来住房的有效供给.可见,仅从供需层面分析,由于没有根本触及造成房价上涨的土地、融资、税收和收入分配的根源,本轮调控对房价合理回归的作用远没有期望的那么高.而且各方对当前这种行政性调控的结束持有较高预期,政策哪怕只有一点松动都会导致房价疯狂的报复性上涨.因此,在房价合理回归机制形成之前,当前的房地产调控措施不能松动,否则将前功尽弃. 抓紧建立房地产市场健康发展长效机制 2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口,应抓住目前房价回调的关键时期,抓紧出台制度化的治本之策,完善土地制度和税收制度,促进健康的房地产市场机制的形成. 1.建立公正的房地产土地出让制度 加大城市土地供给,保障城市人口增加所需要的住房建设用地;

改革土地出让方式,在坚持 招拍挂 制度的前提下,明确对竞拍企业的资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的要求.应一律实行零底价起拍,以防地方政府人为抬高地价.对未按约开发土地的行为,政府应当加大处罚力度,收取违约金或收回土地. 2.建立健康的房地产税收体制 借鉴发达国家经验,结合我国实际建立健康的房地产税收体制,简化税种,加强持有环节税收征收,适当降低流转税税负水平.具体来说,将房产税、城镇土地使用税、城市房地产税及土地闲置费合并为房地产税,由房地产所有者缴纳,按年征收,这样更为合理,也更有利于遏制住房投机.房地产转让以所得税为主,取消营业税和土地增值税,对房产增值部分征收房产所得税.对改善型购房,如果在购买第二套房后的一定时间(如一年)内出售原住房,可免征房产所得税.这样既能抑制投机,又不伤害改善型住房的买卖. 为减轻自住家庭的负担,可按每户家庭一套住房免征房产税,也可按一定人均面积免征房产税,用以约束住房投机行为和住房过度消费,增加市场的存量房供给,促进房价的合理回归,同时也有利于节约用地. 3.建立合理的房地产投融资体制 当前为了促使开发商能够在房价的博弈过程中主动降价,必须对当前的房地产市场去杠杆化,提高房地产项目资本金比例及贷款利率,迫使开发商加快对住房的销售回笼,减少捂盘惜售、哄抬房价的行为.对于购房者的按揭贷款应该优惠首套,对于二套贷款应提高首付比例,同时降低贷款期限,........