DOC《南通市市区国有土地上房屋征收》

协商不成的,可以委托评估机构通过评估确定. 第十九条 估价要求 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管. 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料. 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字.被征收人拒绝在实地查勘记录上签字,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明. 第二十条 评估程序 1.接受评估委托,明确评估基本事项并签订征收评估委托合同,合同内容按建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定的事项签订;

2.验收委托方提供的有关资料,拟订征收评估作业方案;

3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像,做好记录;

4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析;

5.确定估价方法,进行测算;

6.出具初评分户报告;

7.交由征收部门公示,征求意见,公示期不少于7天;

8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释;

9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告;

10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门,并由征收部门向被征收人转交分户评估报告;

11.评估报告及相关资料立卷、归档保管. 第二十一条 评估结果表达 一是在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查,向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告(参见附件二);

二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告作为被征收房屋的补偿依据. 估价结果的房屋征收评估价值应当以人民币为计算的货币单位,精确到元.

第二章 房屋用途分类 第二十二条 房屋用途分类 房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋,非住宅房屋中又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房,具体分类明细内容见附件一.

第三章 住宅房屋征收评估 第二十三条 住宅房屋征收评估方法 适用市场比较法的基准价格修正方式估价,其征收评估价格测算的技术路线为: 1.确立评估基准.在征收项目的规划红线范围内设定 标准样本住宅 作为评估基准. 标准样本住宅 的设定要求参见附件五. 2.测算基准价格.按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估 标准样本住宅 的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定.测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件四.其计算公式为:

1 n

100 (K2)

100 100 基准价格V0 = ΣVs* n i=1 (K1)

100 (K31) (K32) Vs―可比实例价格,n为可比实例的个数;

K1―交易情况修正系数.由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;

K2―交易日期修正系数.该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定;

K31―可比实例实体因素情况的修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定参见附件六;

K32―可比实例区域因素情况修正为标准样本住宅区域因素情况的修正系数,系数确定参见附件七;