DOC《南通市市区国有土地上房屋征收》

P2―交易日期修正系数. P3―可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数,系数确定参见附件十一;

P4―可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数,房屋区域因素修正系数确定参见附件十一;

(3) 确定评估价格.评估价格按比准价格的算术平均值确定. 2.基准价格比较修正法 将估价对象与样本房屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正,间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 基准价格比较修正法的技术路线为: (1) 选取样本房屋.样本房屋的选取条件见附件十一;

(2) 确定基准价格(V0) 样本房屋的评估价格即为基准价格,当样本房屋有类似房地产交易的,应选用可比案例直接比较法进行评估;

样本房屋或类似房地产有经济收益的,应选用收益法进行评估. 基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法进行评估. (3) 确定评估价格 各被征收房屋应与 样本房屋 的房地产实体因素进行比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值,其计算公式为: 评估价格Vi= 基准价格V0*P5 P5样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数,系数确定见附件十

一、十二. 第二十九条 收益法评估 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 采用净收益按一定比例递增评估的技术路线: 1.确定未来收益年限;

2.估算未来第一年净运营收益;

3.选用适当的净收益逐年增长率及资本报酬率;

4.选用适宜的计算公式求出收益价格. 收益法按下述公式: 其中:V――房地产在估价时点的收益价格 A――房地产的未来第一年净运营收益 Y――房地产的资本报酬率 g――净收益逐年递增的比例 n――房地产的收益年限 以上相关参数的确定见附件十三.

第六章 其他征收评估问题处理 第三十条 非住宅房屋通过不同方式取得土........