DOC《南通市市区国有土地上房屋征收》

3.确定评估价格.各被征收房屋分别与对应类型 标准样本住宅 进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格. 其计算公式为: 被征收住宅评估价格Vi=V0*K31i /100 其中K31i 为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实体因素情况修正系数,系数确定参见附件六. 第二十四条 住宅房屋 地大于房 的评估 对旧城区原国有土地上被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的,其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额给予补偿;

对集体土地征收为国有土地(含农改居)的,区分下列情况分别给予补偿: 1.合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积,且合法土地使用面积小于等于合法房屋建筑占地面积1.43倍,其合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额的60%给予补偿;

2.合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积,且合法土地使用面积大于合法房屋建筑占地面积1.43倍,合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分,其中在合法房屋建筑占地面积1.43倍以内的,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额的60%给予补偿;

超出合法房屋建筑占地面积1.43倍的部分,按照120元/O给予补偿.

第四章 非住宅非营业用房征收评估 第二十五条 非住宅非营业用房评估办法 非住宅非营业用房征收评估首选市场比较法,因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用成本法评估.非营业用房的成本法应用说明参见附件九. 第二十六条 成本法评估技术路线 1.测算地价:根据被征收非住宅非营业用房的占用土地使用权面积,可选用成本法、基准地价系数修正法、市场比较法等测算其不含地上建筑物的土地重新取得价格PD,详见附件九;

2.确定房价:根据被征收非住宅非营业用房的建筑结构,参照附件十所示重置价格标准作适当修正,确定其建筑物的重置价格PJ;

3.估测折旧:现场查勘并对照附件十四,评估测算确定建筑物的折旧额C;

4.补偿价格评估:根据《房地产估价规范》,考虑到国有土地上房屋征收补偿评估的特点,按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业用房的征收补偿价格Vi为:Vi=PD+PJ-C

第五章 非住宅营业用房征收评估 第二十七条 非住宅营业用房评估方法 非住宅营业用房征收评估首选市场比较法进行,因案例收集等具体原因无法适用市场比较法评估时,可选用收益法评估,以上两种方法都不适用时,采用成本法或房地产估价规范规定的其他评估方法进行. 第二十八条 市场比较法评估 市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法. 1.可比案例直接比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这些可比案例的已知价格作各项因素修正,直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 可比案例直接比较法的技术路线为: (1) 选取可比案例.可比案例的选取条件应符合附件十一的要求;

(2) 进行因素修正,求取比准价格.比准价格的计算公式: 比准价格V = 可比案例价格Vs*P1*P2*P3*P4 P1―交易情况修正系数.可比案例采用正常交易案例时,该系数取1;