PDF《房地产估价报告》

五、估价时点

2019 年1月10 日,与实地查勘期日相同.

六、价值类型 本估价报告所估标的物价值的涵义是指估价对象房地产在价值 时点

2019 年1月10 日的市场价值.

七、估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》 ;

2. 《中华人民共和国土地管理法》 ;

3. 国家标准《房地产估价规范》 (GB/T 50291―2015) ;

4、 《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013;

5.《中华人民共和国土地管理法》 ;

6.《中华人民共和国物权法》 ;

7. 天津市第一中级人民法院委托书;

8. 价值时点内房地产交易价格信息的有关资料;

9.《天津市不动产登记簿查询证明》 ;

10. 房地产估价机构、估价师掌握和搜集的估价所需其他资料.

八、估价原则 本公司遵循合法原则,最高最佳使用原则,替代原则,价值时点 原则实施本次的估价操作. 1.独立、客观、公正原则.即要求房地产估价师站在中立的立场

10 天津市蓟州区兴华大街鑫海苑 0-1-101 估价报告 天津市滨洋房地产评估经营有限公司 地址:天津市河西区九龙路金达园 4-3-601 邮编:300204 传真: (022)23260651

电话: (022)23252888;

23260691 上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值. 2.合法原则.即以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为 前提进行估价. 3.价值时点原则. 即要求估价结果应是估价对象在价值时点的客 观合理价格或价值. 4.替代原则. 即要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格. 5.最高最佳利用原则.在法律上许可、技术上可能、经济上可 行的前提下,能够使估价对象的价值达到最大化的使用.

九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,对于估价 对象具有可比性的房地产进行调查并根据委托人设定的估价目的、 估 价对象的特点及实际情况,选择合适的估价方法进行评估. 1. 技术路线及估价方法的选取 比较法、收益法、成本法、假设开发法是房地产估价的四大基本 评估方法.本次估价结合估价对象特点,根据此次估价目的,选用比 较法进行测算,方法选用理由如下: (1) 根据 《房地产估价规范》 规定在有条件选用比较法估价时, 应当首选比较法,在当前市场状况下,估价对象所在区域内,与之类 似的房地产的交易案例较多,可以选用比较法. (2)收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产,估价对

11 天津市蓟州区兴华大街鑫海苑 0-1-101 估价报告 天津市滨洋房地产评估经营有限公司 地址:天津市河西区九龙路金达园 4-3-601 邮编:300204 传真: (022)23260651

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23260691 象虽有可能有潜在收益但类似房地产租赁市场不够规范, 租金信息不 够公开,不宜采用收益法对估价对象房地产市场价值进行测算,故未 采用收益法. (3)假设开发法一般适用于具有开发或再开发潜力的房地产, 而本次估价对象为已建成房地产,投入使用多年,规模适当、配套合 理,且现状符合当前规划要求,实无再开发的余地与必要,且估价对 象的地域特点及权属特性决定无法通过比较法或收益法等到其预期 价值,故不符合假设开发法的适用条件,所以本次估价未考虑此种方 法. (4)成本法通常适用于那些没有交易案例的房地产,或在市场 发育程度较低, 交易不活跃的情况, 不宜选用其它方法时选用成本法. 故本次估价采用比较法对估价对象进行测算. 2. 估价方法定义 比较法是指在对估价对象计算其价格时,将估价对象与在较近 时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照, 从已经发生了交 易的类似房地产的已知价格, 修正得出估价对象房地产的价格的一种 估价方法.这里所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区 等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产.