PDF《盼重组 深圳国资房企嗷嗷待哺》

本报记者 张昊 房地产再融资暂停三年, 倒逼多种直接融资方 式发展, 其中房地产私募 和房地产信托更是扩张迅 猛. 随着大资管时代的到 来, 房地产公司的融资渠 道还将得以扩展, 融资成 本也有望降低. 当然,各种 融资渠道之间的竞争也将 愈发激烈. 公募基金援手 7月17日, 新华联公告 称, 公司拟通过汇添富资 本管理有限公司, 公开发 行资管产品募集资金. 这 是国内开发商首度与公募 基金合作. 此前,新华联与 中融信托、 新华信托均有 合作项目. 公告披露, 这一资管计 划由汇添富资本发起设立, 每一资管计划均分为A类及 B类份额. 其中,A份额的资 产总规模不超过11.5亿元, 向社会公开募集;

B份额的 资产规模不低于5.5亿元,由 新华联认购. 汇添富资本拟 委托平安银行对上海新华联 发放委托贷款总计不超过 16.5亿元 ( 含新华联认购资 管计划的资金5.5亿元) ,委 托贷款利率约8.94%, 贷款 期限为两年. 汇添富资本拟 用募集资金以5000万元受让 北京新华联长基商业地产有 限公司100%的股权,委托贷 款期满后, 由新华联或其指 定第三方以5000万元回购该 部分股权. 去年11月1日, 修订后 的《证券投资基金管理公 司子公司管理暂行规定》开始施行, 这一规定意味 着基金公司通过子公司,获得了投资于 未在证券交 易所转让的股权、债权及其 他财产权利 等专项资产管 理计划的通道,使基金管理 公司的投资领域从现有的 上市证券类资产拓展到了 非上市股权、债权、收益权 等实体资产. 伴随着公募基金等新兴 融资渠道开始以信托方式分 食房地产融资大餐, 开发商 的融资成本也有所降低. 用 益信托统计的数据显示,7月 前两周, 房地产信托产品平 均预期年收益较去年同期已 经出现下降,目前整体在9% 左右, 年化收益超过10%的 信托产品已不多见. 而房地 产再融资重启的预期, 也是 房地产信托收益下降的原因 之一. 诺亚财富建议投资者, 应适当降低房地产投资收益 的预期. 地产私募受挑战 大资管时代的来临,参 与到房地产金融的机构必 将越来越多,信托、券商、基 金与房地产私募基金之间 会有更多的跨界合作. 没有 金融牌照的房地产私募基 金能跨界生存的关键,便是 其内在的项目管理能力,一 些管理不到位的基金必然 会被洗牌. 据清科不完全统计,2012年整个房地产私募基金 行业资金管理规模为2000亿元,比2011年翻了一番. 最近 5年,无论是房地产基金管理 公司的数量、 房地产基金成 立的数量, 还是行业募集资 金量、资产管理总量,都呈现 爆发式增长. 虽然房地产基 金在开发商整体资金来源中 占比仅在2%-3%之间,但是 行业在如此短时间内的野蛮 生长势必会导致种种问题. 随着大资管时代的来临,房 地产私募基金的洗牌时间正 慢慢临近. 从私募基金管理人(GP)资质来看,主要有独立管理人与开发商背景两 大类,房地产私募基金的未 来发展趋势是提高自己的 核心竞争力,培养专业的行 业规范及操作素养. 独立管 理人, 如建银精瑞资本,成 立较早, 管理团队也是银 行、信托等专业金融机构出 身,这类基金一般作风较为 稳健,风控较为规范;

另一 种是开发商背景的房地产 基金,如星浩资本,本身只 是作为开发商集团公司各 种融资通道的一种补充,只 要基金恪守管理人中立原 则, 也有很好的发展空间. 不过,在开发商背景的房地 产基金中有很大部分基金 是由中小房地产商自身主 导成立的,与开发商的相互 依存关系明显,一旦开发商 的项目发生问题,基金在后 续资产处理时涉及LP投资 人与项目方利益间的权衡 处理会成为一个难题. 多位接受中国证券报记者采访的房地产私募都 表示,与房地产信托相比, 房地产私募在激励机制与 专业能力等方面依然具备 优势, 在房地产信托问题 频出的当下,还没有暴露出 房地产私募的偿付问题.目 前已经有房地产私募以劣 后受益人 ( 相对优先受益 人,承担高风险,获得高收 益)的身份参与到房地产项 目管理中, 把控项目风险. 这也是包括信托公司和公 募基金等其他机构难以做 到的. 简称 代码 实际或最终控制人 重组预期或历史 深天健